招商、经营情况远低预期，大庸古城成张家界业绩“拖油瓶”

图片来源：张家界

全年购票游客量超过700万人次、营业收入超过4个亿的张家界（000430.SZ）也有自己的烦恼，花费超20亿元自建完成的“大庸古城项目”没能帮助公司增加游客在张家界的逗留时长，从业绩上看，反而成为最大的“拖油瓶”。根据公司2023年财报数据，大庸古城项目2023年全年营收520万，抛去营业成本、折旧损失、资产减值等一系列消耗后，全年净利润亏损2.5亿。

蓝鲸财经记者梳理发现，张家界2023年净利润为-2.4亿，同比上升7.87%，如果抛去大庸古城项目亏损的2.5亿，张家界在2023年已经能够实现扭亏为盈、获得近千万的收益。大庸古城亏损的原因是什么？未来盈利增长的空间又有哪些呢？

大庸古城招商目前还未实际落地

张家界最大的资产是当地的自然风光，作为“中国山水第一股”拥有第一个国家森林公园、世界地质公园、国家首批5A级景区等桂冠。

此外，张家界是在国际上知名度较高，以韩国举例，在韩国流传这样一句话：“孝顺父母，就送他们去张家界旅游。”网友戏称张家界为韩国游客尽孝的“标尺”。据人民网报道，韩国法务部统计数据显示，今年1月访华的韩国游客达14.2万人，较去年同期增加908.7%。

拥有绝版自然风光，是张家界每年吸引数百万中外游客前来的最大原因，但公司发现，抱着“景区观光”目的前来的游客停留时间短、人均消费低，如果要提高人均消费额就需要增加“休闲游”产品，休闲游的游客通常停留时间也较长，统计显示为1-2周时间。

张家界为了补足产品类型单一、缺乏高质量人文休闲景观的“短板”，在2016年3月决定投资建设“大庸古城”，计划建设成为集旅游、度假、休闲、娱乐、购物等功能为一体的文旅综合体项目。按照张家界最初的设想，项目建成后，预计实现年营收4.85亿元、净利润1.85亿元。

大庸古城项目在此后的5年的建设周期中，总计花费超过20亿元。2021年6月项目投入运营并转固定资产，但不久后张家界疫情加重，影响了大庸古城的招商、运营进度。根据张家界公司董秘最近有关大庸古城招商的表述，大庸古城招商还没有实际落地，正积极推进具体合作方案。

2023年年报在进行减值测试时评估了“大庸古城投资性房地产”项目的租赁价格，预测数据显示，租赁单价为6.87元/平方米/天，空置率为15%-50%，报酬率为7.5%，年租金增长率为3%。

从营收角度看，2023年年报显示，大庸古城营收中古城游船、古城服务两项营收为327万，占大庸古城营收的比例超过六成。其中，古城游船全年营收为33万元，以官方公布的全价票88元来计算，购票人次不足4000人。

客流量是实现盈利增长的最强支撑

大庸古城的竞争对手之一，是同样位于湖南的凤凰古城。根据祥源文旅（600576.SH）年报，凤凰古城营收情况较好的原因之一是“引流”，在张家界、百龙天梯、黄龙洞等游客聚集区，通过旅行社、地推、新媒体宣传等方式引导游客前去凤凰古城，整体客流量转换量在2023年获得提升。

蓝鲸财经记者梳理发现，张家界去凤凰古城需要3.5小时车程，而张家界去大庸古城仅需要1小时车程，此外，古城临近张家界荷花国际机场。张家界游客量超过700万，未来如能加大地推、媒体宣传等举措，将有助于大庸古城客流量的增长。

值得一提的是，游客在凤凰古城必体验项目为“湘见沱江”游船项目，特色在于游客夜间在沱江泛舟期间，可以体验展现苗族文化的沉浸式游船光影秀，根据公开信息，凤凰古城核心九景的门票价格为130元左右。同样拥有古城游船项目的大庸古城，如能结合大庸当地文化特色，为体验游船项目的游客提供增值服务有望提升项目客流量。

对比丽江古城的运营经验来看，根据丽江股份（002033.SZ）2023年年报公布数据显示，丽江股份全年营收近8亿。其中，酒店经营收入1.88亿，占营收比23%；印象演出营收1.37亿，占营收比17.15%。丽江古城在做优休闲度假游产品方面的举措之一是，引入“洲际”、“英迪格”、“丽世”三个国际品牌酒店加5596旅游文化创意园，进而形成旅游度假综合体。

反观张家界，旗下运营酒店目前仅有张家界国际大酒店，2023年营收0.14亿，同比增长112.93%，净利润为-0.1亿，同比上升 15.33%。张家界客流量大，结合大庸古城项目开展酒店经营等相关业务，未来也将成为新的业绩增长点。

客流量是大庸古城实现盈利增长的最强支撑，古城不能守株待兔，积极想办法突围才是根本。