万科如何渡过难关？郁亮称已制定一揽子方案

图源：万科官网

万科可以说是走到了成立以来“生死攸关”的时刻。

在4月14日的投资者调研活动中，万科管理层坦言，公司的确遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压。

与行业一致，万科销售也继续承压。据中指研究院4月30日发布的销售榜单，万科今年1-4月销售额为779.8亿元，虽持续位列前三，但相较去年同期下降了41.5%。

与此同时，万科股价今年以来大幅回调，年初至今万科A股价已跌29.16%；万科企业股价已跌35.87%。

万科如何渡过难关？在4月30日的万科2023年度股东大会上，万科管理层对外界关切作出回应。

已制定一揽子方案

“管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。”万科董事会主席郁亮对股价持续波动作出回应。

在郁亮看来，提振股价最关键的还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。其透露，万科已经制定了一揽子方案，主要包括两个阶段。

第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业（开发、物业服务、租赁公寓）外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。

第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”万科方面表示。

万科希望通过一揽子方案来实现三项目的。

首先是“降负债”，万科希望未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模降一半以上。

第二是完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

郁亮说，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求，这些业务万科更有优势，住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率也都做到了行业第一。

“万科仍然是面向客群最广、场景最丰富、综合建设运营能力最强的房地产企业之一，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。”郁亮称。

融资已逐渐好转

万科的资金问题是行业内外关注的重点之一。落到融资上，此前万科总裁祝九胜曾提到，万科的融资模式正在转换，由总对总转向项目制，这对万科来说是一个挑战。

近日有报道称，万科准备总额约1300亿元资产包作为贷款抵押。

对此，祝九胜在股东大会上回应称，万科在梳理资源、盘点资产，为新的融资模式准备好押品。

“银行家来谈融资模式会问三个问题：第一，我借给你的钱去哪儿了？第二，东西在哪儿？第三，有没有足够的现金流来付息还本？我们这三项工作也是对应着银行三个关切的问题。经过万科内部的资源梳理、资产盘点，再跟银行去讨论押品。”祝九胜表示，过往几个月万科跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，基本结论是，万科的押品、资源、资产是相对充足的。

其进一步透露，得益于银行支持和自身努力，万科融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。

在3月的2023年报业绩会上，祝九胜曾提到，万科正面临三大挑战，包括开发业务收支不平衡、融资模式由总对总转向项目制、经营性业务布局庞大。

在今日的股东大会上，祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。

“一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷作为‘双利手’，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，正在积极推进中。”祝九胜表示。

据其透露，今年以来，万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。

国资大股东再站台发声

股东大会同日，万科旗下印力REIT正式上市，发行规模32.6亿元，万科大股东深圳地铁真金白银认购了29.7%的份额。同时，深圳地铁集团董事长辛杰还现身上市仪式。

当日下午的股东大会上，辛杰再次代表深圳地铁表态支持万科良性发展。

其称，万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债、加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度。

“作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。”辛杰表示。

同时，辛杰再次表达了对万科的信心，“在房地产新旧模式转换过程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。压力虽有，信心更足，行业冬天里，万科销售业绩一直能保持前三，实属难能可贵，说明万科管理层顶住了压力。”