深度｜“沪九条”首周上海二手房成交领跑全国，五月5582套二手房“涨价”

5月27日，上海发布的“沪九条”，涉及大幅降低非沪籍购房门槛、最低首付比例降至20%、增加“限购人群”可置业区域等，向购房者释放了强烈利好信号。

彼时，就有多位业内人士预计，在此政策利好下，上海楼市加速回暖。如今，新政已执行一周，据机构统计数据显示，上周（5.27—6.2），上海新房成交面积、二手房成交数量双涨，其中二手房成交量领跑全国。

中指研究院企业研究总监刘水称，上海二手房挂牌量此前处于高位，新政将促进交易，带来成交量的提升。同时，上海推出以“中介优先卖”的“以旧换新”模式，有助于激发改善性需求的释放。

新房成交面积环比增长超三成

“店里就剩我一个看店了。”在上海内环某中介门店工作的董宇告诉蓝鲸新闻，“新政”突然落地，让他和同事忙碌了起来，“原来更多是线上邀约，大家也常有空聚一起聊聊市场，现在都忙着带客户看房了。”

董宇称，在新政发布当晚，他和同事就立刻向所有意向购房人转发政策内容，当天晚上就有客户赶来看房。最近一周，门店已经成交三套房，“之前看得多，出价得少，现在能感觉到有些购房人来是要买了。”

“沪九条”带来的回暖立竿见影。据诸葛找房数据显示，第22周（5.27-6.2），在全国重点10城二手住宅成交量环比、同比均下跌的情况下，上海二手房成交5909套，环比增长31.75%，领跑全国。

成交有所上升，部分业主心里预期也在增加。诸葛找房数据显示，第22周，上海二手住宅市场均价为58241元/平方米，环比下降0.16%。同时，二手房调价房源中涨价房源量占比为8.08%，相比上周扩大0.75个百分点。整个五月，上海涨价房源为5582套，较上月上涨18.3%。

据诸葛找房负责人介绍，上海近两个月涨价房源量在4720套以上波动，本月涨价房源占比回升，业主信心有所提振。

在新房市场，据上海中原地产数据显示，上周（5.27—6.2）新建商品住宅成交面积15.50万平方米，环比增加34.83%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新政首周成交放量意料之中，一方面到月底有翘尾效应在；另一方面，周一晚间出了楼市利好政策，市场情绪瞬间爆发。不过受制于前期供应没有放量，因此成交也受到一定牵制。

“短期来看，购买情绪再度被点燃，尤其是首次改善类产品上周有不错去化表现，叠加这次政策力度较大，几乎涵盖各种不同的买房群体，让买家得到切实实惠。5月的翘尾收官，也给6月起了个好的头，这股热情有望贯穿整个六月。”卢文曦称。

“以旧换新”满月，有中介签约三十余项目

“沪九条”发布一周后，6月3日，“上海房协”微信公众号发布消息称，于5月3日联合倡议发起上海商品住宅“以旧换新”活动，已有招商、象屿、金地、中国能建、中国铁建、中建东孚、上海纺织、金融街、新华、外高桥、隽冈、中交城投、中国金茂等13家企业21个项目和链家、中原、我爱我家在内的10家房地产经纪机构参与。

“以旧换新”，即购房人可先挑选新房，再与开发商签合同，同时支付5万元至20万元不等（不同项目、不同户型金额不同）的定金“锁房”；该项目合作的房产中介会全力为客户提供旧房出售服务。旧房在一定期限内出售后，新房定金即转为新房首付款。

“一方面解决了部分购房人的购房资质，更多是给‘卖一买一’的购房人一定‘锁房’时间。”在刘水看来，房企、经纪机构的“双承诺”，方便居民置换住房，有助于激发购房需求释放，提升市场活跃度。所参加项目多位于远郊区，项目区位及周边配套需要更加贴合购房人需求。

据蓝鲸新闻多方了解，具体实施时，每个项目细则都不一样。

以名单中参与项目金地嘉峯汇为例，如购房人二手房还没卖出，可以先付定金定房，60天内可退，合作的中介是链家；另一项目新华御著的“置换周期”则是四个月。

如“置换周期”到期，旧房未卖出，上海房协指定“换新够小助手”微信号解释称，可以和案场沟通能否续约，如果不续约无条件退款。

据某上海国企相关人透露，各项目间细则有差异原因在于房协更多是提出倡议，各家企业规则是自己制定。

一名单中参与项目的相关负责人表示，整体来访数量变化不大，但来访客户的质量整体有明显提升，确实有需求的购房客户增多，“需要旧房真正售出，流动性被充分激发之后，才能评估效果。”

“本质就是让新房和二手房联动，效率更高一点。”某央企华东负责人介绍，目前看对来访肯定有促进作用，但最近有效的还是新政。

各经纪机构对“以旧换新”的参与程度也大不相同。某经纪机构上海负责人称，“我们参与了，实际如何操作，目前还在讨论中。"

上海链家相关负责人则表示，除房协公布参与的“以旧换新”项目外，还推出“置换无忧”计划，对参与用户提供专属维护、聚焦推广、流量倾斜三项权益，在一定时间未成交予以免违约金退房，目前已合作项目超过30个。

刘水称，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。房企、经纪机构的两个承诺，免除居民后顾之忧，方便居民置换住房交易，有助于激发改善性需求的释放，提升房地产市场活跃度。