李宇嘉：楼市抱团“核心资产”，2021年还有行情吗？

中新经纬客户端1月19日电 题：《李宇嘉：楼市抱团“核心资产”，2021年还有行情吗？》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期，一线楼市出现了明显的翘尾行情。

2020年12月，北上广深新房或二手住房交易量，创下上一轮楼市调控以来新高。据网签统计，2020年12月，北京新房和二手住房分别成交9749套和20944套，创2017年“3·17新政”以来月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9万套，环比和同比分别增长20.3%和96.2%。广州也出现翘尾行情。

12月“翘尾”只是全年反弹的缩影

疑惑的是，楼市基本面并未改变，反而有收紧趋势。

政策面上，2020年底，国家不断强调“房住不炒”，紧绷房地产调控之弦；资金面上，8月针对房企融资的“三道红线”，到12月针对银行放贷的“五档分类”，资金面趋势性收紧。而且，近几个月居民中长期贷款新增额度在下降。近日，央行也在工作会议中要求稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。

那么，一线楼市为何单月成交创新高？

有人认为，2020年疫情黑天鹅，开发商业绩压力大，年底要“抢收”，新房供应力度会加大。新房二手房价格普遍“倒挂”，一定程度解释了翘尾行情。

也有人认为，2021年房贷“五档分类”落地，届时房贷可能会收紧，利率也会上升。2021年，房贷利率大概率是要上浮的，再考虑到额度收紧，所以要赶快在2020年底完成交易。根据融360数据，去年10月全国首套房贷利率“九连降”结束，开始反弹，这也有一定道理。

笔者认为，年底新房供应增加，广州、深圳、上海出现了一二手房价格“倒挂”，形成供需两旺的局面。但更重要的是，新一年银行信贷额度释放，也促成了年底翘尾。这可能是一个重要原因。信贷投放和商品房销售存在很强的相关性，特别是一线城市。2020年7月底召开的房地产工作座谈会是一个转折点，标志着疫情期间宽松的楼市政策开始退出，房地产金融调控开始强化。

8月份以后，央行祭出针对房企融资的“三道红线”，按揭投放额度也被控制，一线楼市交易回落。一线城市加杠杆买房、改善型购房比较旺盛，但限购、限贷严格。所以，一线楼市与银行放贷紧密关联，当贷款相对宽松、额度充裕、周期较短时，就会出现交易增长的情况。2020年12月份就是这样的情况。

12月“翘尾”，只是一线楼市2020年反弹的一个缩影。2020年，一线楼市创造了上一轮调控以来的交易新高。强力反弹回升，一个重要驱动力，就是上一轮调控以来连续3-4年的“横盘”。北上广深上一轮调控始于2016或2017年，那时起到2019年，基本呈现“高位横盘、缓慢回落”态势。

而且，2018-2019年进入淡市，北京、上海、广州二手住房价格下跌，5%-10%的跌幅是直接可见的。2020年，货币政策开始宽松，全国房贷利率整体下降了15个基点左右，中小企业“房抵经营贷”利率首次低于房贷，银行角逐一线楼市，一线城市房贷比二三线城市低20-30个基点。

同时，新房限价政策开始松绑，政府又以优质地块出让，给市场传递稳定的信号。信贷和库存，是短周期框架下楼市的决定变量。除了信贷的利好外，经过2014-2018年强力“去库存”，2016-2019年新房批售规模比较小。所以2020年，一线楼市在售新房消化库存普遍比较低。

“核心资产”能火多久？

近期，对于一线楼市回升，业内开始讲“核心资产”的故事，包括一些网红新盘被追逐，中签率比较低；部分片区二手住房业主“抱团涨价”等。

这些都是过去没有的，于是，有人开始鼓吹所谓的“核心资产”。12月底，一线城市新房热卖，二手房业主也开始惜售。截至2020年12月，上海、深圳二手房在售房源量降至近两年最低，上海二手房快速成交，叠加新增挂牌房源量减少，导致在售房源量环比降幅约13%，降幅最大，绝对规模降至2019年1月以来最低水平；深圳在售房源量环比下降约7%，绝对量亦降至2019年以来最低。

其实，本质上的原因在于经过20年快速发展，房子的供应量足够大了。把新房、二手房和公寓算在内，哪里都不缺房子。资金是聪明的、趋利的，也是避险的。本轮货币环境友好，发生在疫情当下。

此时，房子多了，疫情后货币宽松对富人有利，自然楼市就开始分化了，贵的房子越来越贵，资金愿意追逐，而便宜的房子一大把，交易却不活跃。

这几年，房地产突飞猛进，富人在房产上已是“超配”，除了一部分改善性需求，富人的增量需求，追逐的就是所谓的“核心资产”。而疫情后的货币超发、利率降低、抵押融资等，对富人又是一次资产增值的大好机会。但大部分存量的房子，都是一般资产、“非核心资产”。

总结来看，2021年一季度，银行贷款额度较充足，基于“早放贷、早收益”考虑，银行会增加贷款投放。同时，各大银行、金融机构角逐一线楼市，一线城市房贷利率较低，加上消费贷、经营贷活跃，也有利于一线楼市活跃。所以，一线城市楼市翘尾会延续到2021年一季度。

但是，一线楼市对货币信贷环境非常敏感。2021年，不管是开发商融资的“三道红线”，还是房贷“五档分类”，都会在2021年全面落地。

所以，2021年不管是房贷额度、增量、占比，都会人为降低，这是一线楼市最大的影响因素。届时，明星楼盘、核心资产等聚焦的温度都会降低，甚至短期内不谈了。(中新经纬APP)

李宇嘉

（ HN666）