越秀地产毛利率不及行业平均水平 销售回款有待提高

中新经纬客户端3月18日电 (薛宇飞)16日，越秀地产股份有限公司(下称越秀地产)发布了2020年全年业绩公告，去年累计实现合约销售额957.6亿元人民币，大幅超过802亿元的年初目标，迈入了准千亿元房企的门槛。

2020年，越秀地产多项财务指标向好，但毛利率却出现不小幅度的下降，降至25.1%，已经低于行业平均水平。同时，净利润也出现负增长。有业内人士指出，房地产行业近几年的毛利率有所下降，但幅度不是很大，越秀地产一次性下降9个百分点，降幅偏高。

广州贡献过半业绩 倚重单一城市引担忧

在2013年，越秀地产还只是一个年销售额只有百亿元的地方型房地产开发企业，在2015-2017年的三年间，销售额每年递增约百亿元，分别达到248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元。外界此前有声音认为，越秀地产的发展偏于保守。

2018年，越秀地产提出在2020年销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元的目标。当年，公司的销售增速明显加快，达到41.4%，但2019年又回到24.8%。

2020年初，越秀地产在2019年实现721.1亿元的情况下，将2020年的销售目标定在802亿元。随着疫情得到快速控制及南方形势向好，销售额增长32.8%，完成全年目标的约119.4%，达到957.6亿元。

越秀地产的业务重心在粤港澳大湾区，进驻了广州、深圳、香港、佛山、江门、中山6个城市，2020年在大湾区实现合同销售额636.6亿元，占总销售额的66.5%，不过，中新经纬客户端注意到，除广州外，越秀地产在大湾区其它城市的销售规模并不大。

2020年销售业绩分布情况。来源：越秀地产2020年业绩公告

年报显示，2020年，越秀地产在大本营广州的销售额再创历史新高，达到557.9亿元，同比上涨52.4%，占总销售额的58.3%。而大湾区的其余4个城市(香港的销售额为0)的合同销售额一共只有78.7亿元。

发展多年，越秀地产直到2019年才在深圳拿下第一块地，到2020年首次录得32.7亿元的销售额。去年，佛山、江门、中山三市录得销售额46亿元，同比还下降了17.0%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，越秀地产是广州的市属国企，在广州的资源、人脉较广，但这种优势在其他区域与城市是不存在的。如果广州楼市调控全面收紧、市场下行，或者新房市场趋于饱和，会对越秀地产的销售业绩形成一定的压力，像2014年，一些房企的销售额降得就比较多。

对于广州的倚重，并不能在短期得到改变。年报显示，截至2020年底，越秀地产拥有总土地储备约2454万平方米，其中，广州占到了1143万平方米，约占总土储的46.6%。

越秀地产还在全国其他四个区域有业务布局，但除华东地区的规模与增速相对较高以外，西南、华中、北方的业绩并不亮眼。业绩报披露，2020年，公司在华东地区实现合同销售额为199.2亿元，同比上升18.0%；西南地区合同销售额10.6亿元，同比上升7.8%；华中地区合同销售额68.4亿元，同比下降4.6%；北方地区合同销售额42.8亿元，同比下降23.8%。

销售成本增长较快 毛利率低于行业平均

伴随着过去几年销售项目的陆续结转，越秀地产营收、利润的等指标也有增长。年报显示，公司2020年实现营业收入约462.3亿元，同比增长20.6%；权益持有人应占盈利约42.5亿元，同比增长21.9%；核心净利润约40.2亿元，同比增长14.6%。

2020年综合损益表。来源：越秀地产2020年业绩公告

不过，越秀地产2020年的整体销售成本却达到346.08亿元，较2019年的252.22亿元增长约37.22%，增幅明显快于营收增速。这也导致全年的毛利下降至116.26亿元，较2019年下降11.37%，毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点。

公司2020年的年度利润，即净利润为46.83亿元，较2019年的47.31亿元下降约0.48亿元，微幅下降约1%。

25.1%的毛利率，已经低于行业平均水平。克而瑞研究中心数据显示，2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。

对于毛利率出现不小幅度的下滑，业绩公告没有给出解释。据媒体，在16日下午举行的业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远说：“关于毛利率的问题，过去一两年，两三年大家一直都关心，我也一直强调，保持30%以上的毛利率，这个行业是非常暴利的，当时就说能控制在25%-30%，是一个非常优秀的水平。我们目前的水平也是我过去回应的，处在优秀水平。”

他补充称，毛利率下滑，与公司结转的产品有关，从均价角度看，确实存在结构性的变化。此外，在过去两三年，一些地区有限价政策，会在一定程度影响毛利率。毛利率的问题是行业问题，总体看，行业回归理性以后，毛利率处在稳定的水平也是一种常态。

从已披露2020年业绩报的房企看，融创中国去年的毛利率为21.0%，较2019年的24.5%有所下降，剔除公允价值调整对毛利的影响，2020年的毛利率为26.5%。宝龙地产2020年的毛利率为36.1%，较2019年的36.4%下降约0.3个百分点。

谢逸枫称，行业近几年的毛利率有所下降，但幅度不是很大，越秀地产一次性下降9个百分点，降幅偏高。

将迈入千亿房企行列 销售回款率待提高

越秀地产距离千亿房企的目标只剩一步之遥，谢逸枫认为，其在今年挺进千亿房企俱乐部，几无悬念。

越秀地产宣布，2021年的合同销售目标为1122亿元，较2020年增长17.1%。对于该目标，管理层表示，这是按照可供货值60%的去化率计算的，已经优于行业水平。公司今年可售资源为1866亿元，其中大湾区占63%。

业绩会还披露，公司今年的销售回款率目标是70%以上。70%的回款率在行业内并不高，甚至有些逊色。中国恒大2020年的销售额为7232.5亿元，同比增长20.3%，销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年回款率为90.3%。同样在今年冲刺千亿销售额的宝龙地产，2020年的销售回款率为85%。

越秀地产在年报中表示，因为外部经济波动和市场环境不确定带来的流动性风险，公司将加强经营性现金流的管理，对境内外资金进行统筹管理，提高资金运用效率。将重点加快销售和资金回笼，提高回款率。

自去年房企“三道红线”出台以来，如何降低负债水平、实现稳健增长，成为企业要面对的重大课题之一。国企的身份加上相对保守的扩张策略，让越秀地产的企业负债水平相对稳定，截至2020年底，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%及2.25倍，实现“三道红线”零踩线，全部“绿档”达标。(中新经纬APP)

（ HN666）