商办O2O到底能不能被现有的技术改造？
作者 | 易思琳
编辑 | 杨杨
路透社旗下媒体IFR近期消息，「安居客」计划今年奔赴港股，将募资至少10亿美元。
而在不久前，「安居客」的“同胞兄弟”「好租」却倒下了。
「好租」、「安居客」同属58系，不同的是「好租」深耕商办赛道，做的是办公选址服务，而「安居客」主要做端口流量生意，即向普通租户免费提供中介的房源，按照点击次数向中介公司和经纪人收费。虽是同胞生，选择的道路却截然不同，命运也各自有别。
春节刚过完，商办运营平台「好租」便接连曝出拖欠员工工资、逼迫员工离职，甚至“连人带场地卖给58”等消息。
一切都很突然。去年7月，「好租」才庆祝了五周年庆，不仅制作了周年庆快闪视频，还在上海举行了新品发布会。此次事件发生之后，「好租」的官方微信平台（好租资讯）依然保持一周三更的频率，表面上看公司并没有任何异样。
在去年公司的五周年庆上，创始人兼CEO曲先洋还自比绩优生，他说：如果把第一个五年比作一场大考，「好租」可以拿到80分。
然而短短几个月后，「好租」却跌到了及格线以下。对于公司的内部动荡，除了在3月3号官方发布了一纸声明，股东对于后续是否会收回公司管理权暂未表态，而曲先洋也从未露面。
这家58出身的“明星企业”，在热闹五年之后似乎又回到了原点，「好租」为什么会高开低走？是时运不济，把责任推给疫情带来的寒冬？还是「好租」的打法，即试图用技术改变商办市场的理想，就是一个伪命题？
通过回顾「好租」暴雷的历程，「甲子光年」梳理了以下信息：
公司情况急转直下，与疫情黑天鹅和资本寒冬不无关系；
近两年来，商办赛道融资寥寥，玩家屈指可数，商办O2O已经不被资本市场看好；
商办租赁是to B的生意，客户决策周期长、流程复杂，客户有很多个性化需求，产品很难标准化；
To B的生意往往不如to C的生意性感，租办公室远远不如租房子频繁；
技术能够改造商办的部分十分有限。商办领域起决定性作用的因素依然是对接供应和需求的经纪人，而非互联网信息和技术。
1.过了个年，公司没了
事情要从2月底开始说起。2021年2月23日，有一位自称在「好租」工作四年有余的微博用户自曝，由于「好租」业务转型，公司拖欠其工资和业绩提成累计13.4万元。而且从2020年底开始，该员工就被强制性缓发4万元工资。
据公开信息，「甲子光年」整理「好租」暴雷的具体时间线如下：
2月18日，是原定的春节假期返工的日子。但是当天晚上，部门负责人在微信群中发了一条语音，称：接到中关村(000931,股吧)管委会和东升科技园紧急通知，“疫情需求，公司继续休假，等待上班通知”。
2月19日，部门负责人通知员工第二天来公司，暗示公司要黄，表示公司账面缺钱、没有现金流，需要探讨后续事宜。
2月20日，「好租」以公司账面资金不足为借口，称员工如果要拿到1月份的工资和提成，需要签署《辞职申请声明》，与公司“自愿”解除劳动合同，声明中并未提及工资发放的具体时间。
而后几天，有员工发现公司系统（好租助手app）已经无法正常上下班打卡，业务无法正常进行。
当时有人认为：这是「好租」在想尽一切办法挑员工的差错。“说白了，就是为了找个由头把人开了，还不给任何赔偿。”
由于考勤事关旷工界定和薪资，「好租」员工报警，此时为2月22日下午。据该员工透露，公司和她有相似遭遇的员工大约有300人。
2月23日，因「好租」不提供正常办公和考勤条件，学院路街道劳动科介入调查并做记录。事情不断发酵，越来越多的员工开始加入“讨薪”大潮，想要讨一个说法。
不过最终只换来「好租」的一纸说明，3月3日该公司称在进行业务转型，不影响业务的正常运作。另有，「好租」经营模式将由直营模式调整为合伙人模式，且员工1月份的薪资及佣金提成“已经陆续发放”。对此，有员工表示，这只不过是好租为了消除网上负面报道的缓兵之计：
其中提到的经营模式转换，熟悉地产商办行业的人士告诉「甲子光年」，实际上是让各合伙人“自己单干”，各自承担团队的人力成本和各项运营成本，“「好租」除了系统支持部门外，只剩下招牌了。”
接着，2021年3月11日，公司内部邮件称，「好租」已经解散。而这一封《解除劳动关系通知书》落款日期为2021年2月1日：
不过「企查查」的信息显示，目前「好租」的工商登记状态仍为存续，且核准时间为2021年的2月23日。
对于公司单方面“解除”劳动关系，员工们一直都在等待公司解释。对此，曲先洋一直没露面，与员工具体谈判的人又没有拍板的权力。“有些高层员工已经转移到58同城入职，只留下一群基层员工无处申诉。”「好租」员工如是说。
2.曾经的商办准独角兽
「好租」前身可追溯至2011年，彼时它只是「安居客」旗下一个新房租赁业务。2015年，「安居客」被「58赶集」收购。自此以后，「好租」从集团内部分拆独立，业务转向商办租赁领域，主要提供写字楼、办公室租赁服务。
商办起源于20世纪90年代，最初由国际五大行（CBRE世邦魏理仕，仲量联行，戴德梁行，高力国际，第一太平戴维斯）带入内陆市场，后逐渐确立了现在普遍的中介服务模式和管理经验。
成立的最初几年，「好租」曾一度备受追捧。平台成交总额（GMV）连续三年不断攀升——从2017年的110亿、2018年的150亿到2019年的190亿，发展势头劲猛。各种赞誉和肯定也接踵而至。也是从2017年到2019年，「好租」连续三年入选中国互联网300强，是商办细分领域唯一上榜的平台型公司。
不仅如此，资本也曾热捧「好租」。
2015年，公司获58同城天使轮投资。紧接着，2016年「好租」融资3轮——A轮由黑洞投资、愉悦资本领投，北极光创投跟投；B轮由元生资本领投，愉悦资本跟投；B+轮由红星美凯龙(601828,股吧)、新世界以及正源策略投资。2018年，愉悦资本、国投创合共同投资了公司的C轮融资，「好租」跻身“潜在独角兽”行列。
2020年，「好租」的团队扩大至1500人，业务覆盖了全国30个重点城市，累计管理216万套商办房源，服务了103万家企业客户。
「好租」历史上做过两次业务定位：
2015~2016年，聚焦于写字楼租赁服务。这一阶段「好租」主要是在找方向、做平台。早期从58赶集分到不少流量，业务能力不断提升，公司规模不断扩大。
2017~2019年，公司内部做了业务和组织结构的变更，开始把焦点放在数字化进程上，试图用大数据改变商办行业的效率和思考方式，实现办公楼宇和企业/产业大数据的深度连接。最为明显的举措便是成立了晓楼事业部。
晓楼独立于「好租」之外，依托于「好租」的销售网络和客户基础，面向招商的上游部分，承接的是一些大中型的客户群体，帮大客户做定制化的数据管理。一位「好租」的内部员工告诉「甲子光年」，2020年晓楼的营收收入有5000万左右。
就是这样一家被资本和市场看好、近年来不断在进行数字化转型的企业，却在暴雷前毫无征兆，它发生了什么？
3.死在疫情的寒冬里？
「好租」情况的急转直下，与去年受疫情影响、业绩不佳有直接关系。
2020年，资本寒冬随着疫情黑天鹅而至。很多行业都经历了“小年”，比如在线教育独角兽学霸君也没能撑过疫情的肆虐。整个商办行业在2020年的发展也一波三折、低开低走，在去年上半年跌入近几年的低谷：
据资料显示，2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23%。其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比下降22%和23%。
过去一年，全国写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。受经济下行压力增大导致的一系列连锁反应，商办租赁市场也陷入了凛冬。在疫情黑天鹅的影响下，许多企业停止扩张或停下了正常经营的步伐，甚至以退租、更换面积等方式实行紧缩。
根据戴德梁行的统计，北上广深2020年上半年写字楼空置率全部飙升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别增加7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。空置率上升的同时、租金却在下跌，2020年北上广深的办公楼租金同比分别下跌了7.6%、6.3%、4.8%和13.6%。
「好租」便是商办行业在资本寒冬影响下，出现衰退的一个缩影。此前曲先洋曾接受媒体采访时也承认，疫情极大抑制了整个社会的经济活力，在某种程度上会在企业活力上有所反映。
就办公租赁市场而言，在写字楼租赁成本不低的情况下，在线办公逐渐兴起，一些资金不足的中小企业逐渐失去了租赁办公场地的动力和活力。反映在「好租」身上，便是客户群减少，营收缩水。去年二三月份公司主营业务接近空转，而全年营收同比腰斩。这也在预料之中，「好租」去年的目标就是稳住百亿GMV，也就是2019年的一半水平。
据一位「好租」员工透露，2020年上半年，公司有过两轮降薪。据「甲子光年」了解，「好租」当时有意推行用现金换期权的计划，不过这个计划最后也束之高阁了。
营收缩减，导致支出收缩，其中之一就是削减投放。“线上流量投放大幅缩减”，是「好租」员工有目共睹的事情。在好的年份，「好租」用于流量的费用有上千万。
说疫情改变了「好租」的走向一点也不为过。疫情之前的2019年，「好租」已经盈亏平衡。如果没有疫情，也许又是另一番场景。
可好租的前员工们也有不少疑惑。虽然2020年境况不佳，可公司何至于就走到了崩盘的地步？他们的理由是，2020年年底公司还签了不少大单，数额在几十万元到几百万元不等。有人就对「甲子光年」回忆说，去年底签了一笔280多万的大单子。问题来了：这些钱去哪了？
另一个疑惑则是，公司转向合伙人制，是不是变相的低成本难裁员？「好租」还有品牌、晓楼等资产，为什么不能变现来补偿员工？
4.商办O2O不是好生意？
“做了五年，一夜回到了原点。”一位「好租」的前员工对「甲子光年」说。这不禁让人怀疑，商办O2O是不是一门好生意。
随着「好租」的倒下，商办领域热热闹闹的创业大潮，终于归于沉寂。
很少有人记得，2015~2017年间，商办赛道曾经一片火热景象，短时间内涌现了上百位选手。「好租」、「空间家」、「优办」等一批互联网办租赁平台兴起，以线上信息整合加线下服务的模式，试图解决办公租赁领域信息不对称和服务质量良莠不齐等问题。
来源：商办地产O2O市场专题报告 腾讯房产
2018年，资本退潮、行业洗牌，「空间家」、「优办」在经历几轮裁员后悄然退出。2019年，行业内的玩家屈指可数，留下来的只剩下「好租」和「点点租 」，不过后者的经营区域也已经大大缩小。“「点点租 」很早以前就已经转型为合伙人制度。”业内人士告诉「甲子光年」。
近两年来，这条赛道也没有大额融资。据「天眼查」信息显示，在商办租赁、企业选址这条赛道上，类似的产品有30余个，除了「好租」成功走到了C轮，余下大部分企业从未获得融资，另有寥寥数家止步于A轮和天使轮。
从2015年到2018年，「好租」每年都有融资，2016年甚至有两轮融资。但早已启动的D轮融资计划，却迟迟没有进展。其中一部分因素是资本寒冬，很多基金手里没有资金。更大一部分原因，则是商办O2O已经不被资本市场看好。
商办租赁难在哪？以「好租」为例，它的模式是通过线上引流来带动线下业务的发展，在获取线上的客流量之后，公司后台通过算法分析，为客户匹配最适合的经纪人来带动线下看房服务。
不同于对标C端消费者的房地产中介，「好租」对标的是B端，而且是其中的中小企业。
这种服务对象的弊端就在于办公选址的决策周期长、流程复杂。整个流程下来花费的时间从几个月到几年不等，一些国际大型企业比如世界五百强的决策流程则更长。同时，执行和决策的分离也增加了成单的不确定性。看房的是行政人员，但最终决策的是老板，这两者对办公室选址的想法和考虑可能有天壤之别。“三年不开张，开张吃三年”的情况时有发生。
房产租赁行业中To B和To C两种模式，可以看出有很大不同。To B的生意往往不如To C的生意那么性感，租办公室远远不如租房子那般频繁。
不仅如此，商业选址租金结算的流程一般是先由业主付给中介佣金，待所有流程都走完才会付款。跳单的情况在商办选址时有发生，尤其是中小微客户。这类客户的一大特点是：规模不大、诉求不清，不同的企业有不同的需求，产品很难标准化。
那将技术引入商办领域之后，这些租赁难题有所改善了吗？
依然以「好租」为例。据官方披露，「好租」2017年开始尝试把大数据技术引入商办领域，试图基于数据算法，提高平台业务成交效率。
「好租」的创新确实得到了不错的反响，不仅通过了国家高新技术企业和中关村高新技术企业的认证，还占据全国市场份额比例接近12%，其中北京、上海双双突破16%。另外，阿里巴巴、京东、58集团、滴滴等众多大企业都通过「好租」完成了跨区域选址。此后的晓楼，则是「好租」在试水SaaS产品的一个重要尝试。
然而，技术能够改造商办的部分十分有限。商办领域起决定性的因素依然是对接供应和需求的经纪人，而非互联网信息和技术。技术能改造的部分只能是信息资源获取的途径、浏览的感受以及决策的依据等环节。有很大一部分是技术没能发挥作用，同时又起决定作用的，即后期的人员带看、管理人员谈判、洽商以及合约签署等。
“很困惑，这个行业到底能不能被现有的技术改造？”一位在「好租」工作多年的员工在接受「甲子光年」采访时发出上述疑问。
5.技术撬不动地产服务？
2020年「好租」成立五周年时，曲先洋还在憧憬未来。他说：「好租」会在不断开创主营业务高质量发展的新局面之上，对产业端业务持续探索。“用大数据和标准化产品服务赋能整个商办行业，是我们一贯的初心。”
如今看来，这个美好的愿望，至少短期内无法实现。
「好租」的跌落，证明了技术改造商业地产的路，没走通。不仅商办地产，技术对住宅地产的改变，也是屡战屡败。
互联网对房地产中介的变革图谋自多年以前就已经展开行动，然而历史展现的却是一次又一次的失败：从2014年的「搜房」到2019年的「爱屋吉屋」再到2020年的「蛋壳」，无一不是连拿巨额融资，大打低价佣金牌，试图通过线上的交易来颠覆房地产的传统模式，一时间烧钱无数。留下的结果却是要么转型，要么崩盘，在江湖中销声匿迹。
以「爱屋吉屋」为例。
「爱屋吉屋」成立于2014年，成立之初的设想是打破传统中介被线下门店“ 绑定”的重资产模式，利用当时风头正劲的互联网模式搭建中介平台以降低房地产的成本，试图用较低的房客佣金和高效的服务流程，快速促成交易。
在轮番的广告轰炸、提供远超行业水平65%的经纪人薪资后，「爱屋吉屋」短短几个月之内就将租房成交率做到了行业前几名。据2014年公开数据显示，截至当年12月，「爱屋吉屋」的租房业务已经占到了上海市场份额的28%，北京的市场份额则达到了10%。然而，烧钱无数、跑马圈地带来的后果却是营收的腰斩、业绩的惨淡和持续的亏损。
这只是技术连不上地产服务“过往惨状”的冰山一角。其他大大小小的创新举动存活时间也不长，无一不是接连经历了资金链短缺、员工维权、公司破产的“多舛命运”。
我们不禁想要问一个问题：在数字化转型成为大势所趋的当下，技术撬动租赁地产的点在哪里？
在曲先洋原先位于西二旗的办公室门后贴着一张白纸，上面写了一句出自电影《至暗时刻》的经典台词：“成功非终点，失败非末日，重要的是继续前进的勇气。”「好租」和以它为代表的商办地产，如何从失败中翻盘、如何继续前行？目前看，没有答案。
END.
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（李显杰 ）
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