【年报有料(36)|华润万象生活】市盈率第一，“物管+商管”协同发展，规模利润双增长

文：张晶璐

引 言

物管+商管”双轮驱动

营收利润双增长

2020年华润万象生活收入67.8亿元，同比增长15.5%，毛利润18.3亿元，同比增长93.9%，毛利率27%，净利润8.2亿元，同比增长124.1%，净利率12.1%。除了优秀的业绩表现外，华润万象生活弹药充足，截至2020年末，华润万象生活上市所得款项未获使用，所得款项净额为138.1亿港元，以银行存款方式持有人民币77.53亿元，以结构性银行存款方式持有人民币38.5亿元。

数据来源：企业业绩报告

拆分业务结构看：华润万象生活有两大业务板块，分别为住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务，商业运营及物业管理服务包含购物中心与写字楼，其中，住宅物业继续发挥“支柱”作用，2020年来自住宅收入为38.84亿元，占总收入的57.3%，来自购物中心的收入为18.12亿元，来自写字楼的收入为10.83亿元。

数据来源：企业业绩报告

住宅物业管理

物业管理服务依旧是2020年华润万象生活住宅业态的收入来源，收入为29.23亿元，占住宅收入的75.3%，住宅中针对开发商的增值服务收入为5.73亿元，占住宅业务的14.8%，增长最快的是社区增值服务，社区增值服务收入为3.88亿元，占住宅业务的10.0%。同比增长30.5%，社区增值服务收入增加主要由于住宅及其他非商业物业的在管物业项目数量和在管建筑面积增加，住宅社区业务规模增加，以及线上团购平台数的增加，客户需求进一步得到满足。

数据来源：企业业绩报告

2020年华润万象生活住宅物业管理服务毛利率为15.9%，同比增长31.4%，主要由于2020年高物业费率项目数目增加，以及获得疫情期间社保费用减免和有效的成本控制。

商业物业管理

华润万象生活商业物业收入为28.95亿元，占总收入的42.7%。购物中心当中，商业运营及物业管理的收入贡献占比84.3%；写字楼业务当中，物业管理服务收入贡献为94.8%。

2020年华润万象生活商业运营及物业管理服务毛利率为41.8%，同比增长91.7%，由于2020年1月起就所提供的购物中心商业运营服务进行收费，2020年7月起就所提供的写字楼商业运营服务进行收费，2020年下半年起，购物中心物业管理服务的收入模式由包干制改为酬金制。

二

管理规模破亿

但依赖母公司输血

2020年，华润万象生活总在管面积为1.18亿平方米，合约面积1.6亿平方米，其中，面积占比最多的为住宅，住宅面积1.07亿平方米，占总面积的90%，购物中心面积为612.6万平方米，占总面积的5.2%，写字楼面积为569万平方米，占总面积的4.8%。

数据来源：企业业绩报告

华润万象生活年报模糊了母公司与第三方边界：同是2019年在管面积，招股书显示：住宅中来自母公司在管面积为7.48亿平方米，而2020年的年报当中，住宅中来自母公司在管面积为7.29亿平方米，从字面表达到数据都显而易见，华润万象生活将一部分母公司的面积加入第三方，从而达到为修饰第三方面积效果。

资料来源：企业业绩报告

资料来源：招股书

华润万象生活的第三方在管面积虽经过粉饰，但母公司仍为主要来源，这得益于母公司的强大实力和庇护，华润置地2020年合约销售面积1418.7万平方米，累计土储面积为6809万平方米，母公司的土地储备将成为华润万象生活将来在管面积增长的主要驱动力。2020年在住宅当中，来自第三方的面积也达到2520.8万平方米，预计华润万象生活在母公司加持下，加上外拓面积持续增长，总在管面积将得到稳定增长。

数据来源：企业业绩报告

三

市盈率TOP1

仅上市4个月跻身股市佼佼者

2021年3月31日，华润万象生活的市盈率为108.77，位列上市物企榜首，总市值为1056.8亿元，位列市值上市物企TOP3，此外，从上市至今的区间涨跌幅为65.36%，含着金钥匙出生的华润万象生活依旧是物业股资本市场的宠儿。

数据来源：企业业绩报告

结语

华润万象生活母公司实力强劲，并有着国企背景，2020年上半年由于疫情影响业务，商业物业受到影响，并承担起相应社会责任（降低物业费），2020年下半年业绩增长迅速，加之本身作为“物管+商管”稀缺标的，所处赛道优秀，规模及盈利能力有望随着商管业务占比提高和业务运营效率改善而持续提升。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（李显杰 ）