中新经纬客户端4月8日电 (薛宇飞)近日，中南服务商业有限公司(下称“中南服务”)在港交所发布招股书，这家背靠中南集团的物业服务公司，正式开启了资本征途。
如今，中南服务由中南集团创始人陈锦石的女儿陈昱含执掌权柄，担任董事会主席，这位80后女性地产二代逐渐走到台前。
2020年至今，一大批物业公司纷纷赴港上市，初上市时资本市场给予了远高于房地产开发企业的估值，一时风光无两。但从去年下半年开始，不少上市物企的股价相继破发，个别企业还出现较大跌幅，市场趋冷。中南服务能否经受住资本市场的考验，仍是未知数。
80后陈昱含站到台前
中南服务的历史可以追溯至2005年，当时，陈锦石控制的两家公司成立了中南物业服务，并开始向中南集团开发的物业提供物业管理服务。中南集团成立于1988年，现有员工10万余人，旗下的上市公司中南建设(000961,股吧)2020年的合同销售金额超2000亿元。
1985年出生的陈昱含，2008年8月获得澳大利亚悉尼科技大学工商管理学士学位，之后进入中南集团工作，从2010年8月起担任中南建设董事，2018年4月起任副总经理，2019年5月起任董事会战略委员会委员。目前还任中南集团董事局副主席。
其实，外界从近两年的种种迹象也在推测，经过多年历练的陈昱含正在逐渐接班。2020年2月，职业经理人陈凯卸任中南建设的房地产业务平台——中南置地的董事长一职，陈昱含随之接棒。2020年12月，中南建设剥离中南商业，将后者100%股权转让给了陈昱含。
就物业公司而言，2016年7月，陈昱含就进入中南服务，自此参与公司的管理及业务运营。2019年11月，作为陈锦石家族继承计划的一部分，陈昱含收购中南物业服务的全部权益，直至委托安排终止为止。2021年1月，陈昱含实益全资拥有的公司成为中南物业服务的登记股东。
招股书披露，中南服务的董事会有两名执行董事，一位是陈昱含，她还任董事会主席一职，负责公司整体规划；另一位是韩杰，还出任公司首席执行官，负责日常运营。
不过，中南服务与中南集团并无股权上的隶属关系，招股书称，“本集团与中南集团之间一直存在互惠互补的业务关系。”股权结构上，陈昱含作为委托人及保护人所设立的家族信托是中南服务第一大股东，持股83.2%；第二大股东是中南服务的股份奖励计划，由受托人恒泰信托(香港)有限公司全资拥有，持股12.67%；陈昱含持股4%，为第三大股东。
第三方拓展能力暂未显现
中南服务的历史可以追溯至2005年，当时，陈锦石控制的两家公司成立了中南物业服务，并开始向中南集团开发的物业提供物业管理服务。中南集团成立于1988年，现有员工10万余人，旗下的上市公司中南建设2020年的合同销售金额超2000亿元。
成立之初，中南服务就是为中南集团开发的物业提供物业管理服务，直至现在。招股书称，截至2020年12月31日，中南服务拥有合共173个在管项目，在管总建筑面积为3690万平方米；订约管理299个项目，总合约建筑面积6460万平方米。
截至2020年12月 31日，中南服务已订约管理中南集团开发的229个项目，总合约建筑面积约5390万平方米，包括在管总建筑面积3300万平方米及总合约但尚未交付建筑面积约2090万平方米。也就是说，89.43%的在管面积、83.44%的总合约面积，都来自中南集团。
与管理面积的分布类似，中南服务“很大部分收入来自向中南集团开发的项目提供物业管理服务及非业主增值服务”。2018-2020年，中南服务为中南集团开发的项目提供物业管理服务产生的收入分别约为2.81亿元、3.39亿元及4.67亿元，分别占总收入的约50.9%、49.7%及54.1%；为中南集团开发的项目提供的非业主增值服务产生的收入分别为1.77亿元、1.99亿元及2.34亿元，分别占总收入的约32.1%、29.2%及27.1%。
从2016年起，中南服务开始为除中南集团以外的第三方物业开发商开发的物业提供物业管理服务。2018-2020年，公司来自第三方项目的合约建筑面积约为80万平方米、120万平方米、150万平方米，分别录得物业管理服务收入约310万元、480万元、490万元。
克而瑞研究中心在一份报告中称，物管企业之所以出现估值分化也与物业板块固有的特点有关，一方面，不少企业过于依赖地产母公司，缺乏核心竞争力，同质化程度较高；另一方面，尤其是对于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司输出有限。因此，第三方拓展能力仍旧是重要的衡量因素。
对于上市后募得资金的用途，中南服务称，该笔资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会、拓展及多元化增值服务，进一步升级信息管理系统和将用于一般业务运营及用作营运资金。
社区增值服务占比偏低
2018-2020年，中南服务分别实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，复合年增长率为25.1%；实现年内溢利为1790万元、2710万元、6670万元，复合年增长率为92.9%。
公司毛利率也有所提升，2018-2020年分别达到16.4%、18.6%、23.0%。不过，毛利率从2019年的18.6%大幅提升至2020年的23.0%，主要是由于当年度须作出的社会保险基金供款减少(作为政府应对新冠肺炎疫情的纾困措施)，使得雇员福利开始减少。排除疫情纾困措施的影响后，中南服务的整体毛利率“在2020年略有增长”。
“由于该措施是针对新冠肺炎而制定，性质上是非经常性，我们无法向阁下保证，在新冠肺炎纾困措施及节省成本策略解除后，我们能够保持我们的毛利率于相若水平。”招股书提示称。
进一步分析可以发现，中南服务整体毛利率水平不高，与其业务构成有关。与绝大多数物业管理公司一样，中南服务的收入也由物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三部分构成，其中，物业管理服务收入占据大头，在2018-2020年，这部分收入分别占总收入的约51.5%、50.8%、58.4%，但毛利率只有6.6%、8.7%、13.6%；非业主增值服务收入分别占总收入的约39.7%、42.0%、35.2%，毛利率为25.1%、27.5%、34.6%；社区增值服务收入仅占总收入的约8.8%、7.2%、6.4%，毛利率却达到34.8%、36.0%、44.6%。
由于物业管理服务属于劳动密集型行业，毛利水平较增值服务偏低，且提升空间不大，因此，中南服务想要继续提升利润水平，就要不断提高增值服务尤其是社区增值服务收入的比例。
克而瑞研究中心认为，物管行业是“存量＋增量”的发展模式，存量合约面积可支撑短期的规模增长，除了依靠母公司和外拓之外，其长期发展还需要找到可持续增长点。增值服务盈利水平高、想象空间大，企业可以通过业主生活服务、延长产业链、输出管理能力等途径寻找增值服务新空间。(中新经纬APP)
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