首批REITs正式获批，买吗？

2021年5月17日晚，证监会、沪深两市交易所宣布，博时基金、华安基金、富国基金(博客,微博)、平安基金、中航基金、红土创新基金、东吴基金、中金基金、浙商证券资管这9家机构申报的基础设施公募REITs获批，首批REITs正式问世！

啥是REITs？

可能有朋友之前就听说过REITs这个东西，REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，即“不动产投资信托基金”。它通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。这么看大家可能还是不太理解，举个栗子，老王觉得某块房产未来要涨，可是买房对于干饭人老王来说实在不现实，这时他就可以通过对应的REITs产品去参与投资。REIT是相当于为中小投资者提供了一个低门槛“买楼”渠道，对于不动产持有人来说，也是一种很好的直接融资方式。

首批9只REITs分别是什么？

据悉，此次首批基础设施项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等。

这首批9只reits包括了上交所的5单，分别是：

华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金

浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金

富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

深交所的4单分别是：

中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金

博时招商蛇口(001979,股吧)产业园封闭式基础设施证券投资基金

平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金

红土创新盐田港(000088,股吧)仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

REITs有哪些投资特性？

国外的REITs产品已有超过半个世纪的历史了，而在咱们国内这还是个新鲜的投资品，它与咱们熟知的股票、债券、商品等大类资产的相关性较低，对于有资产分散配置需求的家庭来说，可以起到优化资产组合的作用。

相较于直接投资不动产而言，投资REITs要来得灵活的多↓

资料来源：南方基金

从投资标的角度看，目前咱们获批的这些基础设施REITs要求：单只基金产品80%以上资产需要投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，剩下的基金资产只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具。某种程度上，REITs可以理解为一种另类固收+产品。

我该不该投资REITs呢？

规划君在上文也提到了，鉴于REITs与其他常见投资品的低相关性，它的确是可以优化家庭资产配置。那么，从资产配置角度来看，公募REITs具有一定的固收属性，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，也比较适合长期目标资金的配置，比如养老。

当然，需要注意的是，在挑选公募REITs时需要关注它的底层资产，不同类型的底层不动产具有不同的投资特性。

比如说，这次首批公募REITs中，有的底层资产属于收益权类REITs项目，比如高速公路、污水处理等，这类资产显然不太可能有很强的增值空间，尤其资产运营收费并非完全市场化，但它们的优势是现金流稳定，比较适合在降息周期中配置，其配置的最大优势在于“抗降息”。因为，如果市场基准利率持续下滑，这类资产的折现率也相应降低，资产现值也就增大，增值效应就会充分体现。

再比如，底层资产属于不动产类的公募REITs项目，像是产业园、仓储物流地产等，它们的权益属性更重，这些底层资产的最大优势在于“抗通胀”；如果货币超发，流动性过剩，不动产的升值潜力就会体现的比较充分，适合在通胀周期中进行配置。这个原理和买黄金有点类似，大家可以自行体会下~

虽然现在公募REITs还没正式运作，实际收益率也是个未知数，不过有机构预测大概年化收益在5%左右，大家可以结合自身资产情况，综合考虑是否配置。

————市场有风险，投资需谨慎————

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（张洋 HN080）