加速物业并购为上市做足准备 海伦堡欲改弦易辙？

为配合上市，近日海伦堡旗下物业公司通过一系列并购动作，把江门宜乐居、浙江鲁商等多家物业管理公司的控股权收归囊中。

面对数十家物业企业排队上市的热潮，海伦堡“快刀斩乱麻”的打法，实际上也暴露出其上市融资的压力。

两轮上市折戟后继续冲刺

粤派房企海伦堡的上市征程，始于2018年。

当年10月，该公司首次向港交所递交招股书，但6个月后，招股书以失效告终。2019年5月，海伦堡再次向港股IPO发起冲刺，半年后依旧折戟而归。此后，其地产业务上市的计划一直搁置至今。直到今年4月23日，港交所发布的新上市申请公告显示，海伦堡旗下海悦生活控股有限公司正式递交招股书。外界始知道，海伦堡实控人黄炽恒早已把重心转移到物业管理这条新赛道上。

业内人士表示，其实海伦堡在第二次递表失败后，就已经着手准备通过物业管理服务这条新赛道来登陆资本市场。

2019年3月19日，海悦生活在开曼群岛注册成立，随后通过一系列重组，成为海伦堡物业的控股公司，黄炽恒为幕后实控人。与其他房企物业板块快节奏运作上市不同，海悦生活的上市架构搭建好后，直到今年4月才正式向港交所递交申请书。业内分析认为，这与海伦堡物业的市场化进展太慢、公司业务一直严重依赖地产公司的输血不无关系。

数据显示，在2018年至2020年，海悦生活来自独立第三方的签约建筑面积及签约项目数量分别为0、0、8.3万平方米及0、0、1。同期，来自独立第三方的收益分别为3.38亿元、4.24亿元、4.81亿元，在总收益占比分别达到81%、76%、71.1%。没有独立第三方业务，却有来自独立第三方的收益，不禁让外界浮想联翩。

偿债能力有隐忧

不管怎样，面对“三道红线”等融资新规的压力，黄炽恒想拥有一家上市公司的愿望其实非常迫切。

截至2020年12月31日，海伦堡布局珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的15个省及直辖市的45个城市，拥有近200个处于不同开发阶段的项目，总土地储备面积约3157万平方米。第三方机构数据显示，2020年海伦堡的全口径销售额为783.9亿元，位列房企第56位。

在债务上，根据原来的招股书透露，2016—2018年，海伦堡的净资产负债率分别为69.4%、83.4%及133.7%，攀升趋势明显。而南方日报记者查到的最近一组公开数据显示，截至2020年9月末，该公司有息债务总金额为397.6亿元，其中短期借款33.18亿元、占比为8.34%，一年内到期的非流动负债107.78亿元、占比为27.11%，长期借款238.63亿元、占比为60.02%，应付债券18亿元、占比4.53%。

为了应对沉重的到期偿债压力，海伦堡不得不加大企业的融资力度。根据原来的招股书，海伦堡的整体融资成本并不高，2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%。但从融资渠道来看，海伦堡更多依赖利率较高的信托融资。2016—2018年，海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元；而信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。

值得注意的是，最近一年来，海伦堡的发债成本明显高于同行平均水平。今年6月24日，海伦堡控股成功完成1.5亿美元债增发，增发收益率为10.8%。在此前的2020年10月，该公司发行另一批总额21.2亿元的海外债，利率则超过13%，高出当时同行平均成本一倍。

南方日报记者通过同城票据网查阅，海伦堡系企业承兑的商票，在二级市场上的贴现成本从年化利息25%至21.5%不等，这也从侧面反映出海伦堡的偿债能力不容乐观。

(王晨曦)