车位到底要不要买？投资车位真的能赚吗？

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前几天，一个粉丝留言让我写个车位能不能投资，我的回答是右边点赞，看多少人想看，结果点赞量飙升100+，为了兑现我的承诺，于是有了这篇文章，所以你们懂的，留言多，点赞多，极有可能被翻牌。

要不要投资车位，可以先看国外的一些情况：

在香港，黄金地段停车位的售价比一辆高级轿车还要贵；

美国停车产业每年收益高达260亿美元，提供了100多万个就业机会；

泰国房地产业萧条时，投资者把过剩的公寓改建成停车楼，很快收回投资；

日本一些住宅的旁边建有两三个停车位，除自用外，还可以向邻居出租。

在国外，车位行业已经非常成熟，甚至还是一个热门的吸金行业。而在我国，车位行业也在迅速成长，以至于大家对投资车位兴趣昂扬。

毕竟在国内，天价停车位的现象也并不少见。

比如北京朝阳某小区车位拍出140万的价格，广州的凯旋新世界，一个车位最贵去到175万！刷新认识。

在广州越秀48万的停车位甚至吸引了业主通宵排队去抢。

这些年车位确实是这几年开始兴起的投资产品之一，毕竟普遍价格不算太高，加上当大家国庆在路上堵成狗，还顺便看了一场大型车展览的时候，也该已经切身感受到中国车辆日益增长的可怕程度。

所以车位到底能不能买？有没有投资价值？

我们评判一个产品能不能投资，关键2点，一个是价值，第二个是稀缺性。

首先肯定车位绝对有价值，国外例子基本验证，毕竟车位能满足“可自用、可租、可售”的属性，所以重点关注第二点。

车位稀缺吗？

先看我国汽车保有量的情况。

据公安部统计，2018年全国新注册登记机动车3172万辆，机动车保有量已达3.27亿辆，其中小型载客汽车首次突破2亿辆，汽车保有量为2.4亿辆，同比增速10.6%，2011-2018年复合增速高达12.4%，用上年汽车保有量+当年汽车销量为基础，扣减淘汰报废车型占比约3%，得到当年汽车保有量的数据计算，2021年国内汽车保有量有望达到3亿辆。

车位数量暂时无法统计，但2018年新注册登记机动车3172万辆，每天约8.6万辆，平均每秒钟1辆！

很明显，车位无法每天新增1个，随着车辆保有量的增加，车位的需求缺口确实越来越大。

但车位缺不缺，就和中国人房子缺不缺一样，都有相对性，总量稀缺，但有分化。

一二线城市房子持续稀缺，房价能持续上涨，而三四线城市继续以去库存位置，房价长期上涨乏力。

所以车位也和楼市一样，哪怕总量稀缺，也有分化，车位是否值钱，与楼盘，楼盘所在地段，甚至城市都有紧密的关系。

因此，投资车位更得有门道。

首先必须关注，你所在的城市车辆保有量多不多，是不是存在稀缺的情况。

这和城市发展，也就是城市经济水平有关，毕竟三四线城市或者18线城市，车辆随便停，基本没有车位的概念。

一般来说，城市经济越发达，汽车保有量越高，而土地又十分稀缺，这就说明车位存在供需不足，这类城市的车位才值得投资。

比如从总量上看一二线城市的车位会比三四线城市更稀缺，但也不绝对，因为影响车位投资的还有很多细分问题。

比如第二点，地段。和房子价值一样，越是中心地段，价值越高，因为聚集人群越多，车位需求越大，一车位难求现象才突出。

第三点，小区定位，越高端小区，一户有好几辆车是正常，一个车位可能还不如一辆车贵，这种高端小区车位紧缺才会有明显增值空间，而且需求大，车位后期好转手。

第四点，关注小区的车位配比，车位比1：1说明每户人有一个车位，一般情况下车位是刚好够用，不存在稀缺，这个时候要结合入住率以及小区定位来具体分析，如果是高端小区且入住率高，那么车位肯定稀缺。

如果车位比低于1：1，明显供需紧张，也要结合小区定位和入住率来判断，如果刚需小区且入住率不高，车位还不一定稀缺，但车位比如果大于1:1，就要考虑有没必要去投资车位了。

还有判断车位能否投资绝不是简单地段和车位比，还要考虑城市的停车收费标准。

有些城市按小时收费，无最高限价，有时候日停车收费高度上百元，此前去广州考察，在上下九的老商场地下停车场，停车1个多小时，收费36元。

但在深圳普遍城中村的车位或者小区车位过夜都在10-20元左右，停车费成本不高，车位需求自然不够强烈，所以在深圳车位投资也并不热门。

因此，投资车位还需要联合城市停车收费标准来结合考虑。

最后，我们回归投资这个角度，纯粹从投资角度思考这件事，无非就是考虑两点，一个是租金收益，一个是增值收益。

车库的租售比如何，租金回报率多少，我们大概算一算。

比如我家（粤北山区）的一个车位售价15万，每月租金400元。那么出租回报率是：

400*12/150000=3.2%

这个收益率其实和银行普通产品差不多，但在一些停车费贵、车位比较紧张的城市或小区，车位售价其实非常贵，但租金也高，比如广州。

广州老城区停车难停车也贵，一般老城区的停车费每月2000元左右，而车位售价在50万左右。那么出租回报率是：

2000*12/500000=4.8%

普遍的案例来看，车位的出租回报率在3-6%之间，不至于高的离谱，但也基本能跑赢普遍的理财产品，甚至比住宅普遍的出租回报率（2.6%）要高。

第二点是增值收益，这个就是说回车辆保有量每年的递增以及稀缺性，只能说总体有价值，关键得挑对。

只要遵循投资车位的几点核心逻辑，车位投资带来的增值收益还是相当可观的，毕竟这也算是以低成本赚取高收益的一种回报方式。

但这种投资更适合资金实力更充足的人群，因为车位只能在同小区内流通，而且车位一手买税费低，部分还能贷款买，但到二手市场之后，基本全款，而且所缴纳的税费很高，包括营业税及附加 5.6%、个人所得税 20%、土地增值税30%-60%及印花税0.05%，算下来一个20万的车位，税费可能就去到3万多。

除此之外，还有很多细节需要注意，比如车位只能在小区业主间流通，不能卖给其他小区的业主，所以车位的受众面很窄，转手流通不如房产，而且哪怕购买了车位，每月也还要缴纳金额的管理费。

总得来说，好的车位就和好的房子一样，买对了，相当于低成本高回报的投资，买错了，也一样会面临亏本的情况。

在买车位的时候，一定要注意的是车位的产权。

从大方向上看，车位分为以下几种：

1、能够处理产权证的地下泊车位;

2、只需运用权的人防工程泊车位;

3、公摊车位;

4、开发商自所有的车位；

有产权的地下停车位，就是获得了政府颁发的《建设规划许可证》，没有计入业主公摊面积，业主可购买车位产权，并且办理不动产权证书的。

这类有产权的车位才可以用于销售和流通，也只有这类车位才是真正可以投资的车位。

而人防车位，简单来说就是开发项目根据《人民防空法》的要求，建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家。这类车位是不允许出售也不允许使用的，千万警惕开发商把人防车位卖给你。

还有一种是公摊车位，占用小区共有的道路或绿化、其他场地修建的车位，这类车位由全业主共有，这类也不允许买卖，也无产权，使用权一般由业主大会或者委员会决定。

最后一类是非占用人防工程，也不计入公摊面积，是开发商在自留用地上建设的机械车位，属于开发商的车位，这类车位开发商可以租给业主使用，但这类车位无法办理单个车位的产权证，也就是说可租但不可售。

所以投资车位，只能选择有单个车位产权证的地下停车位，其他基本买不到也不能买。

还有一点要注意，室内车位的面积标准是6*2.5米，最底线是5.5*2.5米，再小就不适合了。

综合来看，车位有投资价值，但使用价值仍然优于投资价值，很多考虑的不是车位带来的投资回报率。而是不想夜晚10点下班，还绕着小区地下停车场半小时去找一个车位。

那种在办公室已经透支了一天的精力，深夜还开车着绕着停车场一圈又一圈的车位的孤独感，只有尝试过的人才懂。

买房路上，细节很多，讲究也真的很多，很多时候我们会在情感的裹挟之下，做出没那么正确的投资选择。

而为什么我们会做出这样的选择？关键还是因为没有一套系统的买房认知。

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（董云龙 ）