宋延庆：四大关键词重新定义地产产品

中新经纬客户端7月15日电 题：《宋延庆：四大关键词重新定义地产产品》

作者 宋延庆(兰德咨询总裁)

对企业而言，在不断变动的市场中，准确预判产品发展节奏可以预防市场周期“踏空”，降低试错成本。对政府而言，行业产品发展趋势也可用来进行决策的背景参考。

预判产品发展趋势，要建立在对整个市场趋势作出一定判断的前提下，且不能仅靠数据得出结论——因为沉迷于数据的预判往往会被数据所迷惑。而我们要预判准确，“数据筛选能力+政策领会能力+逻辑推演能力+人性分析能力+常识判断能力”的综合素质缺一不可。

关于市场趋势，我们的基本判断是：行业分化进一步加剧，市场集中度进一步提高；竞争越来越激烈，行业利润率持续走低；而金融化、信息化、产业化等趋势会愈发明显。

下面是我们对当前中国房地产产品趋势作出的一些预判。

一、房地产产品细分市场的发展趋势

1.房地产企业的住宅销量占比将会缓慢提高，到2020年或将突破70%；商办类产品的投资额和销量将会相应下降，或将下降到20%以下。

住宅类产品中，首置刚需类住宅需求将会进一步下降，刚改、改善类需求将会进一步上升，高端精品及豪宅产品会快速增长。

2.商办类产品中，写字楼市场将会稳中有升，传统的营业用房市场将会继续萎缩，但“新零售”业态、枢纽型TOD模式的购物场所等创新商业模式将会快速崛起。

3.产业新城、特色小镇、物流地产、住商娱一体化的复合型产品，以及特色酒店、商务公寓、长租公寓等缝隙型产品将会快速增长；养老、物流将会快速迭代，稳步增长。

4.山居墅、林中屋等定制式产品将会纷呈出现，并快速蔓延。

5.城市更新项目、村落改造项目将会成为竞逐热点。

二、不同城市的市场主流产品发展趋势

我们预测，现行并已流行多年的一线、二线、三四线等简单的城市划分方式将会逐渐成为过去，而按产品规划定位、产业特色等细分，并匹配相应产品模式的新细分方式，将会逐渐成为行业主流。

这种“城市—产品”两位一体的新思维正是我们一直强调的，企业产品规划方向：“纵向做模式，横向做复制”。

制图：兰德咨询

三、地产产品自身的发展趋势

基于对市场上高溢价、高周转项目的深入分析，我们判断，中国房地产产品未来趋势可用四个关键词来提炼：细分化、科技化、精细化和标准化。

1.产品将更加细分化。我们发现，专注于细分市场及细分产品，并具有核心竞争力和专业优势的地产企业，业绩增速普遍较快，例如碧桂园、当代置业等。随着地产市场竞争越来越激烈，细分趋势将会越发明显。

2.产品功能将更科技化。智能、生态、节能、恒温、恒湿、恒氧技术将在行业实践中愈发普及。我们调查发现，业内明确提出“绿色战略”的房企有几十家，智能技术在中高端项目上的应用更是快速蔓延。

如果说绿色健康、智慧互联还是时下少数房企标签和项目卖点的话，那么在不久的将来，这些都将成为房地产产品的“标配”。特别是智慧互联，融合智能手机、智能家居的物联网技术将呈现爆发式发展。我们预判，智能技术会重塑未来社区，甚至会颠覆现在的物业管理方式。人员密集且低效物业管理方式将会消失，传统工种将会被智能化系统取代，人员工作将转向个性化服务。

拥有核心技术和产品IP的房企将会成为整个行业的品牌、技术、管理的服务商。

3.地产产品将更为精细化。包括产品功能性能的精细化、设计的精细化、工艺工法精细化等。

何为设计精细化？针对房地产产品某一项进行魔鬼式的精细化设计。虽然企业在前期会有一点吃力，但一旦形成精细化设计产品，企业的产品力水平将远优于竞品，在竞争中形成比较优势。

何为工艺工法精细化？简要而言，就是细部做法和施工要求。业内有些中小企业在考察一些经典楼盘后，甚至将整套图纸都搬到自己项目，最后还是做不出同样水平的产品。为什么？主因就是没有工艺工法标准，做不出精细活。

4.地产产品的大规模标准化。众所周知，万科、恒大、碧桂园等标杆房企都有自己的产品标准，并将标准重复应用于项目中。为实现高周转，越来越多房企开始大力推行产品标准化。随着国家大力推行装配式建筑，产品标准化会进入一个加速发展期。

我们预测，随着市场集中度和企业产品成熟度提升，今后产品标准化趋势会愈发明显，而那些依然过于追求差异化的企业，将远离市场主流。

四、房地产产品的其他发展趋势

除以上发展趋势，我们认为，在房地产产品还有以下一些方向需要重视：

1.行业的产品与服务界限越来越模糊，房地产产品与服务一体化趋势会愈发明显。

2.房子的楼型、户型更简约，一二线城市户型的“精缩风”，将会很快蔓延至三四线城市。

3.未来社区将实现高速WIFI全覆盖(无需业主报装)，社区O2O会重新成为热点。

4. 融合业主联谊中心、快递收发中心、设备租赁中心等功能的新一代项目会所会很快出现。

5.房子的屋顶、夹层等“闲余”空间会被充分开发利用。

6.充满科技感的材料、设备将在社区与家庭中无处不在，AI设备将会代替部分物业服务和家政服务工作。

总之，房地产产品升级换代速度非常快，产品竞争力永远是企业核心竞争力之一。只有前瞻未来，重新定义产品，适时推出适销产品，才能增大企业致胜把握。(中新经纬APP)

宋延庆

（ HN666）