中海物业中期毛利率创上市以来最低 股价也绿了

中新经纬客户端8月19日电 (薛宇飞)近日，中海物业发布了2021年未经审核的中期业绩，并于当日举行了面向投资者的业绩发布会。作为物业管理行业中较为头部的上市公司，中海物业上半年的在管面积、营收、毛利等关键指标均出现了两位数的增长，增幅明显。

但是，受到第三方外拓管理面积增加等因素影响，中海物业的盈利能力有所下滑，上半年的整体毛利率为16.1%，同比下降1.9个百分点，并成为公司上市以来最低的中期毛利率。这一毛利率水平，在同行业内也并不高。业绩公布后，中海物业的股价连续三天下跌，累计跌幅达15.78%。

大幅增长的第三方面积

中海物业2021年中期业绩简明综合损益表。来源：中海物业中期业绩公告

物业公司管理面积的多与寡，代表着公司的规模大小，在物业管理行业还在不断跑马圈地的时候，扩大管理面积，是很多企业都在积极推进的工作。

从中海物业的中期业绩公告来看，其在管面积在今年上半年又进一步扩大。数据显示，截至2021年6月30日，中海物业所管理的建筑面积较去年底的约1.87亿平方米增加约4540万平方米，增加至约2.33亿平方米，增速为24.3%。对比过往数据，中海物业在2019年上半年、2020年上半年分别新增管理建筑面积约1460万平方米、1050万平方米，今年的增幅明显加快。

脱胎于房企的物业公司获取管理面积，一般有两种途径，一种是房企母公司将新交付的项目直接给予物业公司管理，另一种是公司独立拓展。根据披露，在中海物业今年上半年新增的在管面积中，有82.1%来自独立第三方，这其中，住宅项目及非住宅项目的新增订单分别占30.1%、69.9%。

截至2021年6月30日，公司来自独立第三方的在管建筑面积比例增加至26.2%，相较2020年底的12.6%翻倍。能否独立向外拓展管理面积，也是检验一家物业公司生存能力的标准之一，而根据规划，未来5年，中海物业的内生与外拓面积占比达1:1，年外拓面积需要达到5000-6000万平方米，在管面积规模复合增长率不低于30%。

管理面积的持续增加，带来的是营收、利润总额的上涨。中期业绩公告显示，今年上半年，中海物业实现营业收入约35.7亿港元，同比增长约50.7%；毛利6.9亿港元，同比增长34.8%；股东应占溢利3.93亿港元，同比增长40.4%。

两大主业毛利率均下滑

中海物业历年中期毛利率水平。来源：Wind

规模做大的中海物业，却又面临着盈利下滑的困境。中期业绩公告显示，今年上半年中海物业的整体毛利率为16.1%，而去年同期为18.0%。据Wind数据显示，16.1%，也创下中海物业自2015年上市以来最低的中期毛利率。

对比行业，中指研究院数据显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点。

中期业绩公告称，毛利率下滑，与直接经营成本上升的速度快于营收增速有关，今年上半年，公司的直接经营成本达36.06亿港元，同比上涨54.2%。成本上升，则受四方面因素的影响，分别为：较高比例的包干制合约及物业管理行业推行市场扩张时面临的价格竞争；扩展非住户增值服务多元化及产品范围；扩充人力及积极开拓外部增量市场；大幅减少了去年同期政府应对疫情所提供的援助(包括社保减免)。

从中海物业的业务构成来看，物业管理服务收入占到了总营收的70.9%，这部分的毛利率为13.8%，不及2020年的16.2%；增值服务收入占总营收的27.5%，这部分的毛利率为21.1%，不及2020年的24.4%。

而从管理项目的构成看，快速扩大的来自独立第三方的在管面积，其利润情况并不如母公司中海地产给予的项目，这也拉低了公司的利润率。在8月17日举行的业绩发布会上，中海物业管理层解释称，外拓项目利润率比较低，因为是通过市场化竞争来获得，需要比拼价位；为了进程外拓，各地公司需要储备一些人员，进行前期投入；新拓项目的成本优化整合还需要探索，区域布局有待完善。

如何保住利润率，是摆在中海物业管理层面前的一个重要课题，为此，他们计划利用科技手段降低人工成本和上调服务收费来解决。中海物业的管理层表示，上调物业收费，主要考虑以下几个方面：营收状况，有亏损或可能亏损的项目会重点考虑；虽没有亏损，但客户对服务品质提出更高的要求，公司会根据要求提供更多服务；会对5年以上的项目进行调价统筹，5年以下的项目一般不做提价安排。

中期业绩公告发布后，中海物业的股价相对低迷，17日、18日、19日的股价连续下挫，跌幅分别为7.83%、3.84%、4.99%，19日收盘价已较16日收盘价下跌了15.78%。(中新经纬APP)

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