楼宇经济的“青岛算法”

李倚慰

雨果曾说过，建筑是用石头写成的史书。

在全国第三产业大跨步的发展进程中，楼宇的集群和更新为城市的一页页篇章写下了生动的注脚。

过去十年，是我国第三产业大发展、大繁荣的十年，而这离不开楼宇经济的拉动。2008年，全国甲级写字楼加起来还不到1000万平方米，而今则已有大约一亿平方米。小土地高产出，引来了国内各大城市对楼宇经济的疯狂追逐。

有人用“1幢楼堪比1座城”来形容深圳福田的楼宇经济为城区发展带来的冲击力。作为青岛市第一幢亿元楼诞生地，市南区是一个人文底蕴、历史底蕴、文化底蕴都比较深厚的区域，比如说百年老街中山路，曾是几代青岛人念念不忘的“街里”。作为青岛历史文化名城的核心区域，市南区的历史风貌保护区面积占全市的91%，是我国近现代文化名人故居最为集中的区域，上世纪初，青岛诞生的中国现存最早的商业电影院、第一家海洋科研机构、第一家地方商业银行等多个“中国第一”，都在市南区呈现。

然而，中心城区衰退”是国内很多城市不得不面对的现“实问题。近年来，市南区的金融企业、机构外迁数量、频次不低，从侧面反映出城区营商环境急需改善。对于辖区面积仅30.01平方公里的市南区来说，楼宇就像超大磁铁，可以为城市虹吸到源源不断的资金流、信息流和人才流。目前，市南区市场主体有9.4万家。截至2021年6月底，市南区楼宇入驻率近90%，在全市中排名第一，拥有税收过亿元楼宇21座。以369米的海天中心为代表的“青岛高度”，或许将开启产业更迭和区域活跃的“新世界”。楼宇只是载体，变平面发展为立体发展，正是青岛市南区为破解土地资源匮乏制约经济发展的难题，引领经济从外延式扩张向内涵式深化发展转型的一个创新经济发展模式。

老城区学会“扬长避短”扬长避短”

楼宇经济是市场经济的产物。上海静安的楼宇经济是中国改革开放的一个很典型的缩影。

“青岛市南区与上海静安区有相似之处，都是文化底蕴、历史底蕴比较丰富的老城区，也经历了转型发展阵痛的阶段，在楼宇经济的规划方面我们也参照学习了静安区的发展路径。”市南区企业服务中心主任、楼宇经济发展中心主任高光明表示。从1992年发展至今，静安区楼宇经济从萌芽到雏形，不断发展壮大，2021年税收亿元楼数量将达到80幢。

静安区是一个人文底蕴、历史底蕴、文化底蕴都比较深厚的区域，早在解放前就有“远东第一乐府”百乐门、“千年古刹”静安寺，还有很多传统有特色的建筑和具有上海特色的房子，比如马勒别墅、静安别墅等，静安的很多老字号在上海市也都小有名气。如果把上海地图一叠为四的话，它的中心就是静安区。说明静安不仅是一个繁华城区，也是上海的一个中心，它的地理位置和四通八达的便捷交通，决定了这个地区十分便于信息传播与人流往来。

市南区地处青岛中心城区的核心位置，是青岛建置130多年来的政治经济文化中心，也是青岛的城市形象、气质担当，具有优越的区位优势和自然禀赋，厚植起难以复制的发展沃土。市南区的八大关、太平角区域70余公顷的面积内散落320余栋历史建筑，汇集了25个不同国家的建筑风格，素有“万国建筑博览会”之称；“头顶盛锡福，身穿谦详益，脚蹬新盛泰，手戴亨得利，看戏上中和，吃饭春和楼，有病宏仁堂”描绘了青岛百年老字号的盛景与传承。

回顾静安的楼宇经济，从诞生开始，静安区70%以上的税收来自于楼宇，70%以上的税收来自于外企。市南区的现代服务业在全市占比也达90%。航运、贸易、金融、总部经济、法律服务等这些市南区的优势产业，也大多集中在商务楼宇。这十几年来，静安区走的是一条现代服务业的发展道路、一条楼宇经济的发展道路。如果将市南区近年来楼宇经济的“缩略图”不断放大，可以看出市南区的发展轮廓正与静安区交叠。

“高成本”阶段问题频现高成本”

甲 级 写字楼是生产力高度发达、经济高度集约化的象征，它们以最少的土地面积，贡献出最大的经济产出。在“服务业占主导”的时代，楼宇经济的权重不言而喻。在北上广深的CBD，往往一栋写字楼的税收贡献就能超过10亿元，超过内陆一个普通县城，而它的占地面积很可能只有两三万平方米。

根据中国社科院《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告No6（2020）》，上海陆家嘴(600663,股吧)金融城纳税过亿的楼宇数量达到102栋，纳税过10亿元的楼宇达到30座；广州天河CBD有71栋纳税过亿、17栋纳税过十亿；北京CBD则有46栋纳税过亿、9栋纳税过十亿，其中一栋楼的最高纳税额达到57亿元，而上海国金中心前年纳税也突破了50亿元。

市南区作为青岛市经济社会发展先行区，是国际化跨国企业、总部经济的云集地。在“中心城区衰退”的现实问题下，当前的市南区正处于历史发展的十字路口。身为服务经济的先导区，这片区域经历了多年的大浪淘沙，面临着转型升级的考验。作为青岛市的中心城区，市南区经济长期高位运行，土地资源和产业发展空间尤其匮乏，进入“高成本”发展阶段已是事实。

“市南区的楼宇产权分散，整合运营难度大。5000平方米以上已投入使用的楼宇130余座，仅有14座为单一产权，其余楼宇均为零散产权且小业主居多，楼宇整合运营提升难度大，不利于特色楼宇培植和招商引资。”高光明介绍，“还有一个问题就是楼宇建成年代较早，品质低，维修费用高。市南区建成20年以上的楼宇有53座，建成10-20年的楼宇有60座，存在规划设计标准低、公共服务空间匮乏、设施设备老化、电梯超负荷运转等问题。同时，楼宇产业分散，经济贡献效能低，未形成上下游产业集聚效应，总部经济、商务金融、航运贸易、商务服务、数字经济等产业已经形成一定规模的代表型项目，但集聚程度和产业集群效益还没有显现，楼宇区位对于企业附加效益差，总部企业外迁，政府部门对已入驻企业的发展扶持和安商稳商工作有所欠缺等，这些都导致市南区楼宇经济发展受限。”

好政策掀起来“红盖头”红盖头”

随着崂山区、市北区大量高品质新楼宇的建成，市南区商务楼宇老旧、产权分散、品牌运营能力有待提升的问题突显，与周边商务楼宇市场的竞争日趋激烈。“在做强楼宇经济上，我们加强顶层设计，强化政策扶持。”高光明介绍说，市南区先后制定《市南区关于进一步促进楼宇经济高质量发展的实施意见》，印发《市南区2021年楼宇经济“强基行动”方案》，起草《市南区楼宇发展规划》，编制《市南区商务楼宇等级评定标准》，引导商务楼宇高品质建设。出台市南区促进商务楼宇经济发展奖励扶持政策，制定《市南区特色商务楼宇评分标准》《市南区商务楼宇优秀运营企业评定标准》，鼓励楼宇运营企业积极申报政策，2020年奖励亿元楼做大做强、更新改造、楼宇午餐等21家企业613.67万元。

一系列政策相继落地。市南区改革政策制定落实机制，推出“免申即享+一窗式兑现”模式。实行“不见面刚性兑付”，为联信商务、鼎信通讯(603421,股吧)等500余家企业及高端人才兑现奖励资金2.6亿元，为历年奖励企业数量最多、金额最高。政策20条”从申报到拨付的一系列流程较往年压“缩了60%以上；首次推出“免申即享”新模式，项目清单涵盖11大类34个奖励事项，近300家企业享受到免申即享的便利，奖励金额高达1.6亿元，占奖励总金额的60%以上；首次采用一窗式受理新方式，设立为企服务窗口，专人专岗、统一对外，为企业提供便捷的“一键式”政策申报服务，仅用3个工作日受理完成209家企业申报材料……

从管理型政府、服务型政府向创新型政府转变，既体现了我国经济发展的社会性变革，也折射出市南区新旧碰撞的现代化进程。高光明告诉记者，创新型政府的转“变需要运用新一代的信息技术、大数据、云计算的方式，来提升优化管理服务。所以我们搭建了一个全新的企业服务智慧平台，这个平台围绕商务楼宇楼宇企业相关配套、企业服务体系，整体搭建了一个智慧化服务平台。”

从组建楼宇经济发展专班到筹建企业服务中心，从改革企业包联服务机制到改革政策制定落实机制，从实施楼宇经济“强基行动”到搭建企业服务智慧平台，市南区打出了以深改革促转型、以优体系促发展、以强服务促升级的一系列组合拳，推动企业服务工作全面起势奋力突破。

裕源大厦作为今年新增的亿元楼，通过“免申即享”政策获得50万元资金奖励。针对设施设备超年限使用、安全隐患大的问题，由于产权分散，无公共维修基金，改造难度较大，市南区企业服务中心多次派人到楼宇进行奖励扶持政策宣讲，帮助企业将资金全部用于楼宇设施设备更新改造，将在2021年实施更新改造计划，指导楼宇提质升级。

北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司负责人表示，结合市南全力提升服务、搭建平台、集聚人才等工作，中铁青岛中心从2020年初入驻率仅有70%，增长到了目前的82%，2021年新入驻企业14家。

从市南区的注册企业和税收来看，截至2021年4月30日，市南区135座商务楼宇注册在营企业24563家，占全区在营企业61.6%。现有主要产业以金融、贸易等现代服务业为主，2020年税收过亿元（含）楼宇达21座。今年，市南区重点改造升级楼宇10座，新增亿元楼4座，引进总部经济30家，楼宇经济贡献增长10亿元。

到2025年亿元楼宇数量突破25座

2021年是市南区全面起势、奋力突破之年。学深圳赶福田，学习上海现代服务业，推动海天中心、华润大厦等前海一线175万平方米高品质载体尽快投用，把浮山湾畔建成服务青岛、辐射北方的总部经济高地。破解难题复兴西部，焕发百年老城新活力……随着青岛海天中心的建成，总投资34亿元的鲁商中心项目已完成基坑开挖，到2023年建成后，将成为集金融、总部、商贸等于一体的大型城市综合体。“海天中心启用之后，市南区还在这座重点楼宇中建设‘海天之家’党群服务中心，该中心可以统筹楼宇、入驻企业与社区、街道加强党建工作，同时，它也是市南区专门为海天中心项目配备的企业服务平台，未来，入驻海天中心所有企业的审批帮办、上市指导、财税咨询、政策解读、金融支持等服务需求，都可以在这座大楼里解决，真正实现打通企业服务最后一公里。”市南区发展和改革局局长赵爱萍告诉记者。

事实上，高税收楼宇往往通过龙头企业的吸引，把产业链上不同类型的企业和资本、技术、信息、知识、人才等生产力要素，在特定的空间集聚，形成业务互补的“共生”产业链条，往往得到“1+1>2”的效果。高税收楼宇在集聚高品质经济体的同时，也承载了高端人才。楼宇经济是名副其实的高收入、高质量经济。

实际上，市南区发展楼宇经济还是具备先天优势的。比如，市南区月租金为117.85元/平方米，在全市角度来说，市南区甲级楼宇月租金水平最高。但从空置率来看，市南区楼宇的空置率可以说全市最低。截至2021年7月，市南区共有5000平方米以上已投入使用楼宇130余座，总建筑面积近500万平方米，可租/售总面积391万平方米，闲置总面积50.1万平方米，闲置率12.8%。高入驻率也体现了市南区良好的经济发展“生态”以及优越的营商环境。

“市南区之所以空置率排名全市最低，主要原因是市南区坚持了与其他区市‘错位发展’的方针，推动‘楼宇生态圈’。”高光明表示，目前，市南区拥有全市一半以上的甲级商务楼宇，大型总部企业147家，各类人才总量占户籍人口的40%。青岛海天中心已有15家世界500强和跨国公司区域总部签约入驻，成为青岛市南区起势的载体和内生动力。

市南区正依托海天中心、华润中心、绿城深蓝中心等高端商务载体，重点招引国际化、领军型、创新型的世界500强和中国500强企业总部，瞄准数字经济、现代金融、商贸商务、航运贸易、文化旅游等产业，招引央企、上市公司区域总部及省内龙头企业。预计到2025年，引进区域性总部（机构）90家以上。新增商务楼宇面积100万平方米，累计培育特色楼宇50座，累计更新改造楼宇50座，亿元楼宇总数突破35座。2021年亿元税收楼宇总数突破25座，楼宇经济全口径经济贡献增长10亿元。

随着经济集约化程度的提高，楼宇将在各个生产环节中占据重要一环。据世邦魏理仕预计，2021年全国主要城市写字楼净吸纳量有望突破500万平方米，较2020年大幅增长60%以上。陆家嘴等一线城市核心商务区的写字楼出租率将在2022年逐渐升至90%以上，并带动区域内租金增长率先进入企稳回升的通道。

（李显杰 ）