杨现领：中国有条件比其它国家更好地解决住房问题

中新经纬客户端8月24日电 题：《杨现领：中国有条件比其它国家更好地解决住房问题》

作者 杨现领(空·白研究院创始人)

居民住房发展的不平衡性是一种普遍的全球现象。可以说，中国过去20多年的住房市场化是克服供应量不足、不断满足居民住房需求的一个最佳实践。

到今天为止，中国是唯一一个大国住房体系中，比较好地解决了住房短缺，又避免了房地产泡沫危机、政府财政负担，且没有出现大面积贫民窟等社会问题的国家。

住房发展存在“代际不平衡”

从全球视野来看，由于房价上涨的长期趋势与住房作为耐用品资产的属性，因此存在居民“代际不平衡”的现象。

以英国为例，在拥有住房的家庭构成中，25—34岁的年轻家庭只占9%，55岁以上家庭的占比超过55%。更有力的一组对比数据是：1980年以后出生的英国年轻人，拥有住房的比例只有他们父母年轻时的一半。

有研究进一步指出，父母有房对子女是否能够成为有房一族具有非常重要的影响。背后核心逻辑就是财富的跨际转移支付：即租房者的后代更大概率在继续租房，有房的父母更有可能帮助子女实现买房梦想。

中国也存在类似情况。一定程度上，买房购买力的来源不取决于存款和贷款，而取决于一个家庭是否有房，毕竟卖一套房就能帮助子女支付买房首付或是房子的全部款项。

全球住房供应减少是主流

前苏联与中东欧社会主义国家福利住房体制下的住房发展不平衡相对要严重。其中，住房供应不足是根源。

过去30多年，欧洲大部分国家的居住问题有所恶化，根本原因是新建住宅量的长期下降。几乎所有欧洲国家的住宅建设占GDP比重都在2008年达到最高，且在很多情况下低于1995年的水平。在需求量明显增加的年代，欧洲大部分国家的住房供应都在系统性地长期下降。

此外，还有一个重要原因是，从20世纪80年代开始，美国、英国等发达国家几乎都从公共住房的供应中逐步退出了，尤其以英国最为典型，不仅退出公房供应，而且还把存量公房私有化，这让更多低收入家庭不得不进入租金更高的私人租赁市场。

德国是全球住房政策的模范，采用以租房为主的模式。在柏林、慕尼黑等大城市，超过70%的人租房。然而，过去几年，由于德国年轻人租房需求增加、大城市房子老化、新增供应不足、租金管制以及严格的租客保护条例等，阻碍了私人租赁供应增加，加之近些年全球普遍性的量化宽松、资金泛滥，德国房价和租金均处于持续上涨态势。房子太贵买不起、租金太贵租不起，几乎已成为发达国家最大的社会矛盾。

中国住房市场化是克服供应不足的最佳实践

在我看来，中国过去20多年的住房市场化是克服房屋供应不足的最佳实践，没有之一。

虽然当前住房市场还亟待完善，但必须承认，中国在解决住房问题上所取得的历史性成就。一般而言，大国住房都是极难解决的重大挑战，美国的次贷危机、日本20世纪90年代的房地产泡沫破灭、英国住房阶层的两极分化、印度的贫民窟就是前车之鉴。

很长一段时间，我们曾在全球范围内寻找房地产政策的最佳模式，如德国模式、新加坡模式，但中国用自身经验表明，解决住房问题的一个基本认识就是扩大供应。

中国能在住房供应上取得巨大成绩，在于其制度体系具有一种自发扩大供应的内在驱动力。政府单一主体供地、开发商单一渠道建房、银行按揭贷款支持买房的特定住房政策体系，形成一个“高周转、高杠杆、高回报”的巨大推力，从而扩大了国内住房市场的供应。

即便在今天地价日益上涨的情况下，全国绝大部分城市的新房房价都是可控的，真正的房价上涨主要发生在资源不可替代的学区或优质地段，其本质显然已超出单纯的住房供应，核心是教育和资源配套，本身并不是单一住房政策问题。

中国有条件比其它国家更好地解决住房问题

相比于中国房改之前、福利住房体系下的住房问题，当下国内住房市场是在“住房总量基本平衡前提下”的结构性问题。或租或购，绝大部分城市常住人口目前基本上不存在无房住的问题。

当前，国内面临的一些住房问题突出地体现在少数高房价城市。大部分三四线城市住房条件要远好于一二线城市，从装修客单价就能看出，三四线城市的装修费用并不比一二线城市低，这些城市中低收入家庭也能享有比较好的居住条件。

当前存在的住房问题，中国有条件比其它国家解决得更好，原因在于中国的土地和资金两大生产要素都具备很强的腾挪空间。

我认为，解决住房问题最好的方法仍然是扩大住房供应量。对于年轻客群的刚性需求，给予长期稳定的政策支持，另外要增加租赁住房供应，解决年轻人的过渡需求。

杨现领

(中新经纬APP)

中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。本文不代表中新经纬观点。

（ HN666）