来源：搜狐财经 作者：吴亚
9月24日晚间，“10天7涨停股价翻倍”的“妖股”京投发展(SH:600683)公布了其出售资产给关联公司的交易进展情况：公司出售西华府大厦等资产，目前已收到前期意向金及首期购房款共计超5亿元。
京投发展本次交易的总对价达16.71亿元，交易对象是其第一大股东北京市基础设施投资有限公司(以下简称“京投公司”)旗下子公司。京投发展称该交易将有利于自身降低资产负债率，实现开发收益，进一步拓展资源、回流资金。
市场对京投发展并不陌生，9月以来，因出现股价异动，该地产股热度颇高。在8月31日至9月13日的十个交易日里，该股收获了7个涨停板，累计实现阶段性涨幅超107%。即使在9月13日盘后，该股公告二股东减持后，令股价有所回落，但股价整体上扬的态势并未减缓。
市场分析纷纷指向，京投发展股价连涨是借北交所的东风，而该公司也多次公告提示风险、称公司主营业务未改变。而从公司基本面来看，京投发展面临的现状难言乐观，“三道红线”全踩、偿债压力凸显，2021年上半年营收还同比下降了0.31%。
关联交易出售西华府大厦等资产：已收到前期意向款5亿元
这是一宗关联交易，由京投发展的控股子公司北京京投银泰置业有限公司(简称“京投银泰”)出售给京投公司的全资子公司北京京投资产经营有限公司(以下简称 “京投资产经营公司”)。
其中，截至2021年6月30日，京投公司(系北京市国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司)持有京投发展38.00%的股权，为京投发展的第一大股东；而京投公司又持有京投资产经营公司100%的股权。
该关联交易的资产为西华府大厦项目的3、4、5号楼办公及商业，西贵园项目101幢地下商业及 B1 层的110个车位。
这笔交易最早在2021年7月7日京投发展曾首次披露，彼时公告显示，前述交易资产总交易价款(含税)为16.71亿元。该交易价款即截止以同年5月31日为评估基准日的前述资产的评估价值，较同期前述资产的实际资产总值16.24亿元，增值率为2.92%。
在9月24日的公告中，京投发展表示，截止公告日，其已收到意向金及首期购房款共计5.01亿元，后续将继续对该资产出售交易的进展情况履行信息披露义务。
图片来源：《京投发展股份有限公司关于控股子公司出售西华府大厦及西贵园项目办公、部分商业用房及车位暨关联交易的公告》
对于京投发展来说，该交易实则是在“割肉”。公告显示，该交易一次性整体出售了京投银泰这家子公司合作开发形成的现有商业、办公类资产，领京投发展可收回现金16.72 亿元。而综合考虑各项税金因素后，该交易预计为京投发展增加年度利润总额约160万元，归母净利润约60万元。
按照京投发展的说法，该交易可实现公司资金快速回流，优化资产结构，实现开发利润，对公司经营业绩和现金流产生积极影响。
“三道红线”全踩，二股东近期高位减持“套现”1.06亿
京投发展是京投公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，典型的“京圈房企”，开发的项目类型以住宅及商业配套为主，以TOD轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色。
9月以来，当A股房企股价大多在陷在“坑”里时，京投发展却一枝独秀。8月30日，京投发展收报3.53元，次日股价突然涨停。
之后的9月1日，京投发展收盘涨4.38%，股价达4.05元。9月2日，股价有小幅调整，收盘微跌0.99%。但从9月3日开始，京投发展开启连续涨停模式。一直到9月10日，连收6个涨停板，股价最高窜至7.11元/股。
9月13日，京投发展股价再大幅波动，最高达7.59元/股，最终收报7.34元/股。至此，8月30日至9月13日的10个交易日，京投发展收获了7个涨停板，累计实现阶段性涨幅超107%。
京投发展年内股价走势，图片来源：雪球
而在这期间，京投发展并无利好披露，且在9月7日及9月10日，该公司还曾两次公告说明，公司不存在应披露而未披露的影响上市公司股票价格波动的相关事项，包括但不限于涉及京投发展的重大资产重组、股份发行、收购、债务重组、业务重组、资产剥离、资产注入、股份回购、股权激励、破产重整、重大业务合作、引进战略投资者等重大事项。
京投发展缘何股价一路上扬？市场分析普通指出，或因设立北京证券交易所(简称“北交所”)暖风频吹，京投发展可能受益于这一东风，再加上游资炒作，由此导致股价大幅上涨。
此前的9月2日，设立北交所的消息官宣出炉。9月3日，中国证监会宣布就北交所有关基础制度安排公开征求意见。9月5日，全国股转公司又就北交所股票上市规则、交易规则征求意见。于9月17日，《北京证券交易所投资者适当性管理办法 ( 试行 ) 》已发布。
相关市场分析认为，京投发展为北交所概念，创投，房地产概念热股，而集中于北京房地产开发的标的里面很多企业都已经转型其他产业，从这个方面看，京投发展是比较稀缺的京圈房地产的开发企业，加之国资背景加持，使得聚焦北京房地产的京投发展股价水涨船高。
另一方面，还有游资在力推京投发展股价上涨。东方财富choice数据显示，9月7日和9月10日，该公司两次登上龙虎榜。
9月10日，京投发展龙虎榜净卖出额3148万元；同日国盛证券宁波桑田路净买入1440万元，实力游资光大证券北京总部基净买入1417万元；华安证券北京中关村大街则在7日和10日共计净卖出2636万元。
京投发展9月10日交易明细，图片来源：东方财富choice数据
虽无直接证据证明市场所分析的京投发展与北交所推出的关联度关系，但股价翻倍已是事实。但9日13日晚间，京投发展公布了一则“二股东高位减持套现”的公告，引得市场一片质疑。
公告显示，公司持股5%以上的股东程少良于2021年9月10日、9月13日两个交易日通过上海证券交易所以大宗交易方式分别减持740万股、740万股，累计减持1480万股，对应累计减持比例约2%。对照京投发展股价信息来计算，程少良此番减持套现约1.06亿元。
京投发展的前身是京投银泰，2015年，该公司的原第二大股东中国银泰投资有限公司以协议转让方式，向时任公司副董事长、总裁的程少良转让部分股份，股权过户登记手续完成后，程少良持股20.779%，取代中国银泰成为京投银泰的二股东。
之后在当年7月，程少良辞去京投银泰副董事长、总裁职务。2016年，该公司更名为京投发展。而本次高位减持后，程少良的持股比虽降至18.78%，仍为京投发展第二大股东。
“二股东高位减持套现”，京投发展股价“应声回落”。公告后的首个交易日即9月24日，京投发展收报6.8元，跌2.7%。
但此后五个交易日里，股价又现大幅上涨态势，并在9月23日升至8.3元，为2017年9月以来近三年内的股价高点，总市值首破60亿元。
但从京投发展的基本面来看，却不足以支撑该公司的股价大幅上涨。9月24日的这则关联交易，便能说明几分。
京投发展“降负债”压力不小，截止最新的2021年上半年，该公司总负债达400.4亿元，流动负债为236.3亿元、占比超59%，负债结构不合理。如以完整财年来看，这一指标由2016年的253亿元增至2020年的414亿元，五年时间翻超1.6倍。
京投发展还颇为依赖京投公司，截止期末，其向京投公司借款本息余额超161.89亿元，占负债总额40.44%。
而在“三道红线”出台近一周年、多数房企“踩线”情况逐步改善之际，贝壳研究院数据显示，截止期末，京投发展仍“三线”全踩，剔除预收账款的资产负债率77.9%、净负债率224.1%、现金短债比0.53，均未达标监管要求，成为85家典型上市房企中“三线”全踩的8家房企之一。
京投发展还面临偿债压力，截止上半年，该公司账面上的货币资金余额34.33亿元，对应同期短期借款及一年内到期的非流动负债64.61亿元，近乎有超30亿元的资金缺口。
不过，该公司在半年报中称，其各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还到期各项款项。
销售数据显示，2021年上半年，京投发展销售额92.95亿元，同比增长109.49%；无新增土储和新开工面积。
京投发展2021年上半年主要财务指标，图片来源：京投发展2021年半年度报告
同期，京投发展实现营收20.41亿元，同比下降0.31%。但同期，其净利润达到了1.61亿元，同比增长43.83%。其中，投资收益为1.05亿元，同比增长1067.28倍，占净利润超65%。
不过，京投发展称，投资收益主要为公司投资的基金项目产生的收益超0.8亿元，但该等基金收益未来是否能持续具有不确定性。同期，该公司对联营企业和合营企业的投资收益达0.19亿元，同比增长了923.99%。
而拉长时间线来看，京投发展的业绩也并不稳定，且自2015年以来整体呈下滑态势。2015年，该公司营收首破80亿元至84.36亿元；当期营收和归母净利增幅均超141%。次年营收便降29%，2017和2018年业绩有所回升，但2019年又营收和归母净利“双降”超45%。
(王晨曦)
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