这个国家中心城市，亮出王牌

文丨西部菌

城市化下半场，区域竞争的逻辑生变，摊大饼式粗放扩张成为过去式，相较于经济、人口规模体量，宜居性的竞争，变得越来越重要。

正所谓“居者有其屋”。毫不夸张地说，住房问题，正在重新定义城市竞争力。

而在这方面，国家中心城市西安，在人才引进、城市营销等举措之外，正在亮出自己的另一张王牌。

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过去几十年来，城市化带动的人口迁移，深度影响了中国的经济格局。资源集聚，人口向大城市集中，超大、特大城市的数量不断增加。根据最新七普数据：

我国有7个超大城市，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市有14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。 

经济发展吸引人口流入，人口流入拉动房价上涨……在大城市方面，经济、人口、房价上升趋势的吻合，给不少人造成了一种错觉——高房价代表了城市竞争力。

事实当然并非如此。

基于285座城市数据，中国社科院在2018年推出的一份城市竞争力报告显示，房地产对经济增长的影响存在倒U关系，包括正向的拉动效应和负向的挤出效应，其中，负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9。

事实上，人口向城市大量集中之后，高房价衍生的住房难问题，正在影响发展活力。因此可以看到，近一两年来，房地产领域的调控政策，不断刷新“史上最严”的定义。

给楼市降温，稳定房价，是从需求侧缓解住房困难。而在供给侧，为了破解住房紧张，让大城市的那些新市民、青年人住有所居，政策性住房的投入力度，也在不断加码。

来源：社科院报告

尤其2020年10月，十四五规划建议提出，“扩大保障性租赁住房供给”，首次提出保障性租赁住房的概念。

此后，国家层面多次部署，并在今年6月出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。保障性租赁住房成为破解住房难的一把关键钥匙。

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放眼全国，在加大政策性住房供应，推动解决新市民、青年人“买不起房、租不好”的问题上，各大城市一直都在暗中角力。

不久前，有媒体对GDP十强城市的保障性租赁住房发展情况进行了梳理。据报道，租赁住房基本都被列入了重点工作，像上海、广州、杭州等地，“十四五”期间目标建设任务，都高达40万套以上。

当然，保障性租赁住房不只是列目标，然后财政烧钱投入如此简单。从开发、建设到运营，都有相当高的要求。提升安居保障能力，必须得有一个建设管理能力一流的大型平台。

正是在此背景下，西安安居集团应运而生。

其实，2018年的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》就提到，筹建国有独资集团公司—西安市安居建设管理集团。

来源：徐三刀

到2020年10月，安居集团正式注册成立。今年3月，西安市住建局所属西安市房地产开发总公司等多家单位，整体移交市安居集团管理，平台架构搭建完毕。

作为政策性住房专营企业，安居集团专注政策性住房投融资、建设收购、资产运营管理，它的腾空出世，可谓西安缓解住房困难、力保住有所居的一次“王炸”举措。

首先，它的注册资本多达200亿元人民币；其次，年融资200亿元以上，未来两到三年，目标资产要达到1000亿元左右。

如此巨无霸的体量，要超过很多房地产开发商。这也意味着在整合资源，推动政策性住房开发建设上，它将成为引领和带动住房租赁市场的一股重磅力量。

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于西安而言，安居集团的到来，可谓正当其时。

近几年来，西安宛若一匹势头强劲的黑马，多次上演高光时刻。国家中心城市建设红利的持续释放，加上强有力的人才引进策略，让它成为人才流入的重要高地。

七普数据显示，过去十年，西安的常住人口增长达到448.6万人，而西安的城区人口数达到928万人，距离特大城市升级超大城市已近在咫尺。

人口，尤其是青年人才的流向，是城市吸引力的风向标。但也得看到，大量人才涌入对西安的住房市场，带来了巨大的挑战，最直观的体现便是房价和租金的持续上涨。

来源：国民经略

国家统计局9月发布的70城数据显示，8月，西安房价呈现新房、二手房双涨的情况，其中新房价格已连续第65个月环比上涨，位居全国第三。

经济发展创造出的良好的就业机会，吸引新市民的到来，但房价和租金的快速上涨，无疑会形成挤出效应。尤其在落户门槛整体降低的前提下，住房困难将对人才流动产生离心力。

因此，在需求侧的楼市调控上，西安在持续加码。比如今年8月，西安出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展通知》，再次升级调控政策。

在住房供给侧，2018年出台的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，就明确了居住用地的“两个20%原则”，其中之一便是，全市20%的居住用地用于公共租赁住房建设。

而整合市住建局旗下的房地产开发企业资源，搭建安居集团的大型企业平台，正是西安发力住房保障，深化住房供给侧结构性改革，实现跨越式高质量发展的重要一步棋。

据悉，安居集团将着力“ 一体两翼”发展方式——以保障房开发、建设、运营为“一体”，拟孵化上市的安居科技、物业版块为“两翼”，以高起点、高目标，实现跨越式高质量发展。

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美国学者刘易斯·芒福德提到，“城市是一种特殊的构造，这种构造致密而紧凑，专门用来流传人类文明的成果”。

一直以来，高歌猛进的城市化之下，城市的资源集聚效应被不断放大，但集聚效应带来的住房紧张等大城市病，正在成为很多超大、特大城市头疼的难题。

所以，在中央层面，对于城镇化的定调也在悄然转向。一方面，要提升大城市的资源和人口承载能力，另一方面，也要避免资源过于集中，避免一城独大，避免摊大饼。

西安目前城区人口逼近千万大关，随着国家中心城市建设红利的进一步释放，相信晋级超大城市只是时间问题。

不过正如《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》要求，在资源集聚的同时，更要“瘦身健体、减量增效”，变外延式的规模增长为内涵式的增长。

事实上，在保障性租赁住房上的强力投入，也是一种“减量增效”的尝试。

一方面，增大政策性住房的供应，提升人才吸引力，对于优化住房市场供应结构、促进产业转型升级，都会产生潜移默化的影响。

另一方面，像西安这样的大城市，随着人口持续流入，房价、租金上涨压力导致的职住分离，会加剧城市郊区化的趋势。

换句话说，迫于生活成本，很多新市民和青年人只能远距离通勤，这会加大交通负担。

来源：网络

而在安居集团这样的大型平台的主导下，通过盘活城市的存量土地资源，增加保障性租赁租房数量，可以缓解职住分离，推动实现职住平衡，降低城市运转的负担，优化空间结构。

事实上，像保障性租赁住房有着小户型、低租金的特征，它精准地锚定了新市民、青年人等存在住房困难的群体。

扩大住房保障能力，是在实实在在地提升他们的幸福感；疏解住房压力释放的购买力，除了引才聚才效应外，对城市消费同样是一种提振。

正如官媒此前所言，“合理房价是一个城市的竞争力所在”。城市化下半场，安居保障能力是人才竞争的重要筹码，这对城市提出了宜居性的新要求。

而国家中心城市西安，它不只是经济增长、人才引进的网红。在“王炸”级平台安居集团的加持下，围绕保障性租赁住房建设的持续加码，也将让它重新定义自己的竞争力。

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（张泓杨 ）