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以下正文:
深圳的未来在哪？西部！
前海扩容，西部沸腾，这是战略，也是城运！
一纸宏大的愿景摊开，前海浩浩荡荡的规划势必托举起以宝中为中心的西部片区全面起飞，就连从前看不上的固戍与坪洲都在默默蜕变，转身登场。
前海是当下时代发展送给深圳的大礼包，高歌猛进的西进征程，既是续写特区传奇的面子保障，也是深圳进入新时期深层次探索区域经济发展的内核要求！
一路向西必定是深圳未来的主基调！要牢牢把握！
在“新前海”的规范范畴内，有一个区域绝对不可小视，那就是福永。
虽然顶着个西部头衔，但我们更在乎福永是否真的处于“稀部”。
夹在西乡与沙井之间，外围接机场，内衔新会展，背靠凤凰山，正拥立新湖，11号线贯穿而过，还有一条被誉为擎动深圳西部发展轴的12号线正在建设中。
好家伙，既毗邻航空港，又受到会展辐射，还有生态景色加持，真不错呀！
而且就其本身发展来看，福永街道历来就是宝安区经济重镇，具有良好的科技基因，曾培育18家上市企业，吸引7家世界500强企业投资，是宝安区首个“工业产值超千亿、税收超百亿”的街道。
怎么评价？有山有水有产业，区位上具有链接前海和南山中心区、蛇口的不可或缺性，但是细细观察，唯独板块的整体界面有些拉胯。
印象中就是一块被老旧聚集工业区耽误的西部洼地，不是想低调，是灰头土脸的样貌着实让人兴奋不起来。
整块的地界被错乱的工业区割裂成“蛙跳”区域，工业区面貌陈旧，低矮的厂房和锈迹斑驳的外墙，俨然一副被经济发展遗弃的样子，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业圈都没有。
这也是福永在上一轮西部暴涨中相对表现温和的根因所在。
但凡有点机会就原地起飞了，无奈底子差，飞不动啊！
不破不立，要想匹配上西部发展的节奏，改变稀疏散乱的界面势在必行！
大开大阖的规划给了福永沙井片区脱胎换骨的机会，沙井和福永规划陆续推出，涌现了大量的旧改项目，但从体量上来看，福永是沙井的3倍。
福永的旧改特点就一个字——大！体量大！规模大！少则约10万㎡，大的甚至达到约230万㎡。
据公开资料显示，福永目前有13个旧改项目，其中包括怀德社区整村统筹项目（占地面积约230万m?）、中粮立新湖项目（占地面积约66万m?）、凤凰第三工业区旧改（占地面积约9.3万m?）、和平旧村改造项目（占地面积约24.5万m?）、鸿荣源塘尾工业区项目（占地待定）和华强城（占地面积约12.8万m?）等，加上尚未纳入的其它旧改，初步统计福永旧改总体量超过350万㎡。
一旦各项规划落地，松松散散的老旧界面焕然一新，如今的非洲面貌转身就是欧洲风情，况且福永的定位将来是宝安的科技产业后花园，这概念，妥妥的潜力股。
根据《深圳市宝安区福永街道2020年工作总结及2021年工作计划》显示，仅2020年福永在科技产业领域就有如下等成果：
龙王庙工业区引进10家国高规上企业，深圳先进电子材料国际创新研究院开园；
福永意库和智荟产业园完成升级改造，进驻企业146家；
合一凤凰智慧港启动招商，目标在于打造大湾区5G物联网智慧园区；
全市首个5G数字生态产业园-智美汇志产业园开园。
虽然规划完成落地还需要较长时间，但目前至少初见端倪。
从目前来看，福永承接的是宝中、翻身、碧海的溢出需求。
它的“稀”不仅体现在区域上，更直观的表现是在供应上，没有新房供应。
二手房方面，供应量为422套，可供选择的空间不大，上车难度却不小，热门盘的二手房市场价格区间在7.3-8万。
目前挂牌的是以中粮凤凰里、怀德公元、中粮凤凰里、万科金色领域、星航华府为代表的较近楼龄的次新和以万福人家、时代景苑为主的00年前后的老旧小区。
关于次新房的选择，我在上一篇文章《业主作死被压价，深圳这个盘是抄底的最佳选择？》已经有了详细的比较，有需自取。
这里聊聊那些老旧小区。
能买吗？不推荐！
前面说了，福永有很多老旧工业区的遗存，很多小区也是00年前后，甚至上世纪九十年代的商品房，房屋品质和居住舒适度对比起来差了一大截。
而且很多小区的外观和物业都会很劝退。
就算在一众老旧小区中的品质优等生如万福人家这种，倒也没必要。
00年前后的万福人家目前挂牌均价6.6万，中介平台上，稍微一套三房都是600万上下，而一路之隔的怀德公元2013年建成，指导价5.3万/㎡，三房市场价也才卖到700万以上。
虽然二者享受着几乎相同的配套，但是性价比上还是值得掂量掂量。
在网上看到一个偏激的说法，“像万福人家这样的楼盘“年纪”，差不多已经到了进棺材的时候，除非福永熬成福田。”
福永是否能成为下一个福田我们不去揣度，但是否值得投资只需要搞明白：
福永未来将有大的变动，等到规划落地，大量住宅挤占市场，届时这种上世纪的老楼免不了会被市场边缘化。
新盘涌入，地段价格上涨，老旧楼盘已然丧失竞争力，投资价值只会在时间的推移中蒸发。
所以福永当下的二手只推荐次新，尤其是一些关键板块。
目前福永的二手市场供应集中在这两个板块：立新湖环湖区域和怀德公元所在的中心区域。
以现有牌面来判断，立新湖板块是当下福永最宜居的板块之一。
地理位置上看，立新湖占据福永街道核心位置，1.2平方公里水域面积与凤凰山遥相呼应。
与周边一众的工业区相比，这舒适的自然景观就是居住价值的保障。
踩盘之时，中介一个劲地吹立新湖景和8公里环湖绿道。
但从发展的角度来看，立新湖也不应该仅止步于自然景观价值。
当下来看，在福永这个板块，我们判断未来价值的一个底层逻辑就是跟着区域规划和产业重心走。
在靠近湖边的智美汇志产业园中，淘宝直播基地以及新零售产业带供应链基地的招牌远远就能看到，还有旁边以5G物联网智慧园区定位的合一凤凰智慧港已经初具规模。
智美汇志产业园
合一凤凰智慧港
互联网科创产业加上区域的最优景观，双重保险，环湖片区对人的吸纳效应会在未来逐渐凸显。
但是这个板块有个最大的缺陷我们无法忽略——没有地铁规划。
地铁不通这个最大的硬伤静悄悄在板块的上方划出了一道无形的天花板，压缩了这个板块刚需外溢的空间。
对于那些在本区域工作的人来说，立新湖再好不过。
而对于那些本区之外的，例如南山中心区甚至福田工作的白领而言，单就通勤不方便一条就足够将它从选择当中排除。
如果说选择立新湖是看重产业和宜居属性，那么怀德所在的板块逻辑就更侧重于区域规划。
相比较立新湖，这个板块在配套上优势则更加明显些，临近在建的12号线怀德站，商业和人气也较旺。
一公里范围内，聚集着益田假日天地和天虹两个大型商场，规划在建的怀德国际未来将包含23层办公写字楼和20层的酒店，对人气的聚拢也有推进作用。
目前这个板块已经成为公认的福永中心区域，建设进度也在加快，刚需承接能力也更强，潜力方面就不再多评判。
而两个板块孰优孰劣，也是见仁见智，按需选择即可。
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（李显杰 ）
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