万物云上市能让万科活得更好吗?

解读 | 中访网

责编 | 吴君

11月5日晚，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司赴香港上市。11月8日，万科A高开4%迎接利好消息，收于18.31元/股，微涨2.75%，相比A股走势平缓，港股万科企业自开盘一路走高，大涨6.463%，收于18.120港币/股。

据披露，万科合计持有万物云62.889%股权，若万物云成功上市，万科仍保持对万物云的控股权。自拆分上市公告发布，截至11月8日16时，共有8家机构对万科发布研报。与国内券商对“万科A”叫好声一片不同，国际投行对港股“万科企业”持谨慎态度，大多给予“中性”或“持有”评级，摩根大通最新研报更是将“万科企业”的目标价由22港元降至20港元。

摩根大通研报指出，万科宣布将分拆物管业务万物云来港上市，上市后将继续保持对万物云的控股权，以同业此前宣布分拆后的股价表现作参考，预期今次宣布分拆对万科的股价仅有轻微正面影响。摩根大通认为，万科的净负债率在行业中为较低水平，资产负债表相对强劲，但市场挑战下盈利有下行压力，因此将目标价由22港元降至20港元。

城市服务商还是物业公司？

万物云前身是万科的物业服务板块。2020年10月31日，现任万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全正式对外宣布，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云”。朱保全曾表示，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

在今年6月的万科股东大会上，郁亮再度重申对万物云上市的定位。“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

10月底万科业务交流会上，朱保全首次谈及万物云的具体发展速度——万科物业控制增速在30%以内，万物梁行增速在30%-60%，万物云城增速要大于60%，但未包括GROW板块和TECH板块。

虽然万物云极力放大自己的科技属性，但其物业服务的基本面未变。从万物云的营收占比来看，2021年上半年，万物云录得营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。物业板块贡献了85.4%的绝对收入，这点上万物云与其他上市物业公司并无区别。

万物云会否让万科“活得更好”

早在2018年，万科就喊出“活下去”的口号，但是在一大批房产公司死在沙滩上的2021年，万科虽然“活下来”了，但是也交出了一份不太理想的成绩单。据其最新发布的三季报，尽管营收仍然正增长，但增收不增利，净利润再度录得双位数下跌。

不仅盈利受阻，让万科引以为傲的连续12年为正的现金流也遭遇断崖式下滑。三季报显示，今年前九个月，万科的经营性现金流录得12.2亿元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，万科经营活动产生的现金流量净额进一步降为-55.62亿元，同比下降151.62%。

受政策和业绩下滑影响，万科的股价自三月份起冲高回落，8个月内累计跌幅近50%，更在近日创下五年新低，跌破净资产。正当外界唱衰万科之际，万科放出了杀手锏万物云震撼了整个房产圈，也让广大股民“喜大普奔”。

尽管当前万物云还没有向港交所递交招股书，但是万物云的估值已经成为一个热点话题。从当前物业行业的龙头企业来看，碧桂园服务2020年的营收为156.00亿元，截至11月8日下午收盘，碧桂园服务的市值为1749.06亿港元。而万科的在管面积仅次于碧桂园，其IPO估值必然也向2000亿市值看齐。

至于万物云的上市能否改善万科的“生存质量”，富瑞最新研报指出，上述分拆仍有待中国证监会批准，预计该IPO将于明年第三季度完成，而考虑到万科目前的历史低谷估值，认为潜在的分拆有利于万科非开发业务的价值释放，亦假设公司明年盈利增长50%，市盈率20倍，估计万物云将占万科当前市值约17%。该行续指，考虑到双层股权结构，公司股东只能部分受益于分拆，亦需要数个季度以获得批准，市场对开发商的情绪亦较弱，预计短期内只会看到温和的市场反应。

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（李显杰 ）