中介的变革

传统的房产中介门店是被互联网革新的，平台胜出后证明单纯的线上、或者单纯的线下中介都不具备优势，这也是贝壳完成交易闭环胜出被资本市场看好的原因，今年楼市交易惨淡不假，中介门店生存压力也很大，但是这个行业不会消失；

杭州推出官方的房产登记平台也只是方便业主登记个人房源信息，多了一个宣传途径而已，但是房产交易离不开人的前后服务，包括产调、抵押、税费、有无二次抵押，协调买方征信、贷款等等，单纯从这点出发，中介门店就不会消失，因为这么繁琐的信息调查除了人是没有什么能够取代的，中介门店我开了快3年，不成功，但是对这份工作、这份行业是热爱的，今天分享一下我对房产中介行业的观点和未来的看法；还有不到两个月，黎明楷就要退休了。中国房产中介行业的初代元老级人物，1989年加入中原地产，黎明楷最高曾坐到集团主席之位，即便在创始人施永青重新执掌后，黎明楷仍是中原内地市场的“一把手”。黎明楷感慨：“2015年之后，越往后越难熬，中原压力不光来自于市场，也因为与对手的差距在拉大，给对手抛离了”。

是的，外在的行业和市场变化、内在的策略运行，都会影响一个公司的前途，和当下在行业中所处的地位，老大的交椅轮流做；

创业成功的寥寥无几，创业一直成功的更是极少数，而生活中常被报道的也只能是成功的企业和企业家，不过很多企业家会有被媒体夸大的成分，因为你成功了。

与传统线下门店优势的中原或者贝壳不同，安居客是互联网公司，做流量分发卖端口的，创始人梁伟平。

2007年，梁伟平创建二手房地产租售信息服务平台安居客，担任安居客集团首席执行官兼董事长。曾先后获得四轮融资，累计融资额达7200万美元。截至2015年3月，安居客网站月独立访问用户量已突破6000万，估值更是一度达到15亿美元。

安居客在遭遇了2014年中介联盟抵抗涨价风波之后，其业绩受到了重创，点击付费模式也受到考验，继而导致赴美上市梦破灭。

2015年3月2日，58同城CEO姚劲波(微博)宣布全资收购安居客，58同城方面以现金加股票的方式进行收购，交易额为2.67亿美元。

并购后，梁伟平离职安居客并创办了房产O2O项目安个家，并且首轮融资完全由自己注入，高达1000万美元。时隔一年多，安个家倒闭的消息再被传出，据知情人士透漏，2016年12月19日下午16时左右，公司突然让各组leader宣布解散，并且不提供任何的赔偿。次日，公司CTO倪军出面，和大家说公司倒闭。

此前，梁伟平在内部邮件中也表示，资本寒冬叠加行业的宏观环境，牵绊着公司的经营运转，让安个家步履艰辛。如果执意坚持下去对所有的员工都不是一个最好的选择。

黑中介让人们唾弃，随着我爱我家(000560,股吧)、链家、中原、21世纪特许经营对行业的改造和影响，人们对中介的印象陆续有了改观，近年来从业人员提高了门槛很多都是要求大专甚至本科学历，行业的素质和服务标准在提升；

2000年前后，房地产中介业务刚开始孕育，行业极度不规范，很多中介一方面采用各种非法手段对同行进行打压，意欲垄断行业；一方面又使用大量虚假低价房源让租客心动，使用骗术或暴力，谋取不正当利益。其中，中大恒基是最嚣张的。1996年，在老家参与枪杀协警判处有期徒刑7年刘永学（音），被假释后来到北京，改名为刘益良，创办了中大恒基，最多时候旗下500多家门店，是当时北京最大的房产中介；

在2007年，随着刘益良涉黑被捕，中大恒基北京最大的中介门店，一夜之间消失掉；此后的行业竞争，是我爱我家和链家的厮杀；

中介行业里，斗争永不平息，互联网公司一度搅局。

2014年，互联网公司染指房产中介行业趋势全面爆发；

2014年3月，爱屋吉屋打着“干掉门店、颠覆行业”口号横空出世，半年拿下上海30%左右的房屋租赁市场，继而踢馆链家大本营北京。

2014年10月，搜房网全面转型房产交易平台，改名房天下，遭到全行业抵制。1个月后，链家全面终止与搜房网的合作，并在体系内开始快速推动互联网化，2014年诞生了链家网。链家网是信息展示平台，交易决策的环节更多是在线下完成，行业之间的房源竞争，本质没有改变。而到 2018 年，贝壳找房上线，把链家线上化实践又往前推进了一步。

2014年，链家作为规模化直营的代表在成都、上海并购当地企业，成为中国最大的房地产中介直营企业。

房产信息平台硝烟燃起于 2018 年，是由一系列抵制活动拉开序幕的。

2018 年 1 月下旬，因不满安居客端口涨价，我爱我家联合链家、麦田等中介机构，联名发公开信，要求安居客停止涨价。

2018年4月，脱胎于链家网的贝壳找房上线，创设了ACN（Agent Cooperate Network经纪人合作网络）模式，要做一个开放的聚合平台，把线下的竞争对手经纪公司转变为在线上的合作，将线上线下相融合。

仅 5 个月之后，另一场抵制发生，攻防两方换了人。牵头的是曾经的被抵制对象，即 58 及安居客，新的被抵制对象是刚刚上线不久的贝壳找房。

亦敌亦友，这就是商场，也是战场！

后来，58 曾经的盟友 21 世纪不动产选择了和贝壳合作。又过了 4 个月，中环地产也宣布和贝壳合作。据 21 世纪不动产中国区总裁卢航的说法，与贝壳合作的主要原因是，双方可以实现房源共享，如果交易成功，还可以实现交易环节的共同受益。卢航特别提到的一点是，流量不是最重要的，重要的是房源层面的业务合作。

有了贝壳找房，加盟店的任何经纪人都可以在上面发布房源，它实际成了58们的最大竞争对手。随后链家从58同城平台退出，左晖与姚劲波关系骤变，从朋友瞬间成为对手。

“有的公司希望同行全死掉，只有我活着，这种想法是不对的。”姚劲波说。

2021年4月10日，市场监管总局对阿里巴巴开出反垄断大罚单182亿刷屏。同日，58同城创始人姚劲波也呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿元（4%标准），并建议将此款项打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓(603883,股吧)购房负担。姚劲波还表示，58安居客今年将作为挑战者全面进入新房领域。

姚劲波还在朋友圈贴出两张图片，显示贝壳找房对部分房源实施强制性独家代理，从而作为其涉嫌垄断的证据。

既做裁判，又做运动员，遭到全行业的抵制是必然的，但是伟大的公司就是这样成立的，21世纪不动产，链家，我爱我家，中原地产长期的四国杀貌似在贝壳宣布上市之际落下帷幕；

北京时间8月13日晚间，中国领先的线上线下房产交易和服务平台——贝壳找房正式在纽交所挂牌上市，证券代码为“BEKE”。

从自营房产中介链家，到覆盖100多个城市、4.2万门店，服务45.6万经纪人的房产交易和服务平台贝壳，真正的中国居住服务平台第一股；

直营和平台都是井水不犯河水，是上下游关系，58、安居客、搜房等赚的是流量分发的钱，链家、我爱我家、中原、21世纪等赚的是线下转化客户佣金的钱，先行一步的链家转身做起了平台，就相当于把信息分发平台和中介机构都得罪了。

既做平台公司，又做中介公司，很多互联网公司和传统中介公司就没想过吗？不可能吧，只是没做成功而已！

即便是现在，代表行业流量分发模式的58安居客、头条旗下幸福里，房天下依然动作频频，58安居客尝试线上线下一体化，投资到家了，优居等，试图整合行业Saas，从流量分发、行业工具、线下交易闭环等多个方向整合自身的优势，在新的周期酝酿“参与交易”闭环。

易居房友目标锁定新房分销的巨大增量空间，易居更是酝酿更大的资本动作，和阿里共同成立合资公司。

9月29日，北京福旺房地产经纪有限公司变更企业法人：原股东北京金色麦田房产(博客,微博)经纪有限公司退出，字节跳动幸福里旗下的北京好房有幸信息技术有限公司为接棒成为该公司100%控股股东。张一鸣在房产领域的探索不止，之前代理公司孵化懂房帝、重点导流优优好房，现开发幸福里APP，这意味着张一鸣在房产领域的新一次较大规模的探索。

开发商的动作频频，都想分一杯羹，巨大的存量市场，况且有着自己的物业优势，曾经来势汹汹的龙湖塘鹅就是最典型的代表，不过经历上半年的大肆扩张之后开始考虑战略收缩了。

市场不好，经纪人业绩下滑，收入降低，门店绩效降低，业绩减少，店东和从业者情绪悲观，这是不争的事实，这个时候也是我们考虑行业会出现什么样的新变化发展，我们该做什么样的应对政策；

现阶段开发商对经纪公司的依赖变强了，不管是经纪人的受重视程度还是佣金点位，新房市场趋紧的情况下，房产经纪公司的价值开始显现。

贝壳成功之道除了有真房源以外，还有就是ACN网络合作模式，这是中介门店和经纪人成功售房的关键，要有房源、更要懂得合作，今年第三季度，贝壳找房跨店合作和三方门店贡献房源比例保持稳定，分别为76.0%和85.5%，其中跨店合作成交比例比去年增长了6%。店东一定要摒弃单打独斗吃独食的想法，“无合作，不中介”将成为行业的常态。

贝壳找房成立之后，我们迎来了新经纪时代，平台最大化的赋予了经纪公司资源和力量，这些资源和流量取决于平台的分配，而在公平的分配机制下，高品质的经纪公司和经纪人会获得更大的倾斜，这就要求我们经纪公司做好服务。

未来买房人更加注重对经纪人和经纪公司的选择，房产经纪的品质之战打响。

科技改变了房产经纪行业，专业服务会让你在行业中分得一杯羹，平台化作业对房主、购房者、中介是三赢的局面；

独角兽公司要创新的是流量分发、行业工具、和保证线下交易闭环，而我们中小门店想要存活最好的方式，找一棵大树，规规矩矩做好服务，在底下乘凉。

以上为个人对房产经纪行业的一点认识，2021年11月13日；

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（董云龙 ）