黄卉：2021年中国租赁企业呈现分布集中等五个变化

中新经纬12月31日电 题：2021年中国租赁企业呈现分布集中等五个变化

作者 黄卉 贝壳研究院高级分析师

中国住房租赁行业已历经十多年的发展，于2019年表现出发展阵痛，2020年又在疫情冲击下显现出短暂震荡。年终之际，我们从行业租赁企业的数量、分布、融资、模式等几方面进行了梳理，发现2021年租赁企业在发展过程中显现出以下五大特征。

第一，行业主体规模创新高，租赁企业达2万家。

贝壳研究院根据国家企业信用信息网公布的数据测算，2021年主营业务为房地产业，经营范围涵盖“住房租赁”，且实际经营住房租赁的企业已达2万家，其中实缴资本的住房租赁企业占比为10.2%。由此可见，中国住房租赁行业的企业数量已达万级规模，行业市场主体筑基初步完成。

第二，八成租赁企业为近两年内新成立。

回顾行业发展历程，2010年，随着少量企业开始试水长租房业务之后，租赁行业从萌芽期进入到快速发展阶段。

贝壳研究院数据显示，近两年，租赁企业数量呈现爆发式增长，且企业成立时间集中在2020年、2021年，这两年新成立的租赁企业数量占比超过八成。整体而言，租赁行业虽经历了发展过程的短暂震荡，但整体仍呈现出快速发展态势。

图1 2021年住房租赁企业成立年限在2015-2021年间的分布。来源：贝壳研究院整理

第三，租赁企业融资创新低，融资难度再次加大。

在经历了2020年部分企业爆雷事件后，租赁企业的融资难度整体在加大。

贝壳研究院不完全统计，租赁行业内的四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020、2021年则连续保持了下跌趋势。

分融资渠道来看，住房租赁专项公司债的融资比例最高，但融资主体均为房地产开发企业；资产证券化渠道的融资总额自2018年开始逐年降低，其中公租房和人才租赁住房的融资比例逐年增加，市场化租赁企业融资比例逐年下降；股权融资自2019年逐年降低，2020、2021年的股权融资均为头部住房租赁企业获得，2021年，租赁企业的股权融资次数仅为个位数。总体上，在住房租赁行业的发展转换期，投资者保持了审慎理性态度。

图2 2018-2021年住房租赁领域融资金额（亿元）。来源：公开信息，wind，用益信托网，贝壳研究院整理

第四，租赁企业分布集中，广州、重庆、上海企业数量领先。

贝壳研究院数据显示，行业超六成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区，企业数量位居排行榜TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。

区域分布上，租赁企业分布按“东-中-西”依次减弱，由于东部区域租赁需求旺盛，超六成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上，广州、重庆、上海的租赁企业数量领先，其次为苏州和天津；租赁企业分布较为集中，近三成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过五成的企业则分布在TOP40的城市。

图3 2021年住房租赁企业数量TOP40城市。来源：贝壳研究院整理

第五，租赁企业发展模式显现出两极化发展态势

在政府的监管和引导下，租赁企业重新审视了行业经营风险，资产经营模式分别走向了轻、重两端，并专注于打造租赁运营品牌。

其一，企业重新审视了经营风险。如包租模式，其在疫情期间显示出了较强的脆弱性，房屋空置风险使得包租企业现金流岌岌可危，资金实力较弱的企业开始逐步转向轻资产运营模式。

其二，企业持续受政府政策引导。政府持续发布土地、财政、税收等政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源。由此，资金实力较强的部分企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营。同时，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。

总体而言，随着政府、企业的参与升级，住房租赁行业的发展逻辑在重构。

图4 中国住房租赁行业发展阶段。来源：贝壳研究院

我们预计，2022年行业内的机构化房源比例将持续增加，租赁企业融资难的问题将会得到缓解，租赁企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务，专业化、精细化运营的租赁企业将稳步发展。此外，预计2022年行业会有租赁REITs产品推出，这将在很大程度上有效解决重资产模式退出难题，租赁企业或将迎来又一次的模式创新。(中新经纬APP)

（董云龙 ）