雅居乐卖资产还债 陈卓林泪别亚运城

图文/就地过年的兔爷

2022年，农历壬寅年，虎年。但刚开年，素有地产圈“华南五虎”之称的雅居乐也顶不住，开始卖资产拢资金，这次卖的是雅居乐的宝贝疙瘩——超级大盘广州亚运城。

1月24日，雅居乐集团发布公告称，拟以18.43亿元人民币出售广州利合集团26.66%的股权，雅居乐将全面退出广州亚运城项目，接盘方为中海地产。

陈卓林入主亚运城13年风风雨雨后，最终泪洒番禺。雅居乐忍痛作别亚运城的背后，到底是怎么样的真相？

超级大盘生死浮沉录

广州亚运城项目，绝对有资格算得上超级大盘。位于广州市番禺区石楼镇的亚运城，总建筑面积585万平方米，相当于820个足球场。2009年末，项目以255亿元的总价刷新了国内总价地王纪录，彼时，国内的房地产业还是一片红火，这简直是一块滋滋流油的肥肉。拿地时，富力、雅居乐和碧桂园三家出手，共同创造了这一历史记录；当时，就连保利、万科和中海三家联合体都爆冷出局，可见这三家公司的资金实力多么雄厚。有米才能开火做饭，拿地只是第一步。

超级大盘在操作中需要大量现金流作为支撑，在开发阶段，三家中标公司明显感觉“体力不支，后继无力”。半年后的2010年6月24日，世茂宣布与中信分别支付1.5亿港元入股广州亚运城项目，地价的支付及后续营运费用也将由5家分摊。

五虎上将可谓是各司其职，配合有序。中信主管财务；碧桂园则管理建筑与物业管理；富力地产主要是前期土地规划、销售等手续处理；雅居乐负责营销工作；世茂负责相关合作公司架构管理。

谁也没想到，饭做好了，食客却没来。

没多久，亚运城开盘时的火爆局面没了，成交量呈下行趋势，直到2016年，富力忍不住了，率先“抛弃”了亚运城项目。富力出走之后，亚运城项目却迎来了翻身，亚运城在销量和均价上都出现了回升，2016年，该项目售价从1.3万元/平米涨到2.5万元/平米，目前在3万元/平米左右。

惊不惊喜，意不意外。兔爷不得也说，富力这几年的运势，确实有点琢磨不透。

1月24日，雅居乐和世贸双双退出亚运城项目，公告显示，中海地产收购雅居乐持有的广州利合房地产开发有限公司约26.66%股权，总代价约为人民币18.439亿元(可予调整)；购买世茂卖方持有的广州利合房地产开发有限公司约26.67%股权，总代价约为人民币18.445亿元(可予调整)。

风水轮流转，36.88亿元的代价，中海地产成为亚运城项目的第一大股东。

一个超级大盘股东的进进退退和浮浮沉沉，几乎成了中国房地产企业行业的缩影。

雅居乐口袋里有多少余粮？

退出亚运城项目的雅居乐最为直接的作用在于回笼资金，18.439亿元资金到账，雅居乐在一定程度上缓解现金流紧张的情况。

除去亚运城项目，此前，雅居乐公告显示，累计出售了14项非核心物业，共套现28亿元。开年初，雅居乐便有超40亿元资金可供支配。

在房地产行业整体呈现出资金紧张局面的情况下，雅居乐的情况又如何呢？2021年半年报显示，雅居乐的货币资金总额为571.6亿元，一年内到期的非流动负债达到了394.87亿元。雅居乐的短期偿债能力并不算强。

截至2021年6月30日，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，净负债率为45.3%，现金短债比为1.18倍，全部在安全线以内。

但兔爷的分析师朋友也多次提醒，表外负债都不算在内。

雅居乐的负债结构中就包括永续债，这一不计入资本负债表中的“债务”也不是白嫖的。目前，雅居乐还有约130亿元永续债，而每年的利息也有几个亿，并且在今年内，雅居乐还有约128亿元需一次性偿还的债务。

躲不了的大山美元债

永续债、非流动负债，债债叠加。其实，最让人揪心的还有雅居乐头上的另一座大山，美元债。

国际评级机构穆迪的评级报告，分析的透透的，虽然有点简单粗暴。

雅居乐将有5亿美元的离岸债券在2022年3月到期，6亿美元在2022年8月到期。

截至2021年6月30日，雅居乐拥有不受限制的现金465亿元人民币。然而，穆迪赤裸裸的说，公司不可能将所有的现金用于偿还债务，因为它必须在项目和运营公司层面保留相当多的资金用于运营。

兔爷来翻译下穆迪的意思。“你不可能把兜里所有的钱都拿出来还债，日子还过不过了？”

另外，穆迪还预测了下雅居乐的营收规模。考虑到目前疲软的经营状况和雅居乐因需要使用内部资源偿还债务而减少了可用于支持其运营的资金，穆迪说，雅居乐营收数据可能从2021年的1390亿元人民币下降到2022年的1250亿元，以及2023年的1200亿元左右。

所以，前几天，穆迪毫不客气的调低了雅居乐的企业家族评级和高级无担保评级。

不少粉丝给兔爷留言讨论，“美元债，咱能不能不还？”你去看看恒大怎么恳请海外债权人宽限时间，佳兆业、世茂出清资产的速度，或许你就有了答案。

不过也有例外，比如奥园就直接躺平了。唉，咋地，我违约了！但是可别忘了有句名言，山就在那里，我不向山走去，山就会向我走来。

雅居乐又会咋样？

兔爷的建议是，陈卓林要开足马力，尽快出清资产回笼资金，“靠实力借来的钱，也要靠实力来还”；毕竟只有这样，债务人和债权人才能一起安居乐业嘛。

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（董云龙 ）