紫金财经9月17日消息 最近一段时间以来，恒大负面消息不断，从前几个月的商票逾期、贷款未能按时还本、在建项目停工到现在的被金融主管部门约谈、旗下子公司恒大财富理财产品未能兑付等等。一系列恒大事件的不断发酵，预示着恒大的资金链断裂，债务危机已经相当严重。
而在恒大一系列的危机中，最受普通民众关注的莫属恒大地产，买了恒大的房子，会不会按时交付？会不会烂尾？质量会不会差？付的钱会不会打水漂？……这些问题都是用一辈子血汗钱买了恒大房产的百姓特别关心的问题。
随着恒大债务的危机升级，买了恒大房子的购房者会面临哪些法律风险呢？
一、因房产物权未发生变动而产生的危机
购房者买了恒大的房子，势必要与恒大签订《商品房买卖合同》，虽然购房合同上约定了恒大交房的时间以及交付条件等内容。但一旦恒大的资金链完全断开，房子有可能不能如期交付，虽然合同属于有效合同，但恒大未必能履约。即便是已经经过网签备案的合同，也只是起到公示作用，不能起到物权变动的作用，换句话说，即使经过网签备案，房子还是属于恒大的，如果恒大的债务危机不断升级恶化，那恒大的房子有可能被查封，而购房者并不能排除法院对房产的强制执行。
二、因房产抵押而产生的危机
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第四十三条规定，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
恒大地产在建房的过程中，势必要通过银行等金融机构融资，要想融资，就会将预售的房产抵押出去，而根据上述相关的法律规定，抵押期间也是可以转移房产的，除非恒大与银行明确约定抵押的房子不能转让，但实践中，往往没有这样的约定，购房者在买了房子后，银行的抵押权是不受影响的，一旦恒大不能及时偿还欠银行的款项，银行有权行使抵押权，那购房者就得不到房子了。
随着国家金融政策、贷款规定的收紧，未来也许会有更多的房产企业面临债务危机，而当前恒大的债务危机就是“前车之鉴。（李可书博士，中国商业文化研究会副会长、北京市炜衡律师事务所合伙人律师）
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