紫金财经1月14日消息 从2016年算起，北京城市副中心成为社会关注的焦点已经6年。
随着2个月前《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》发布，很多媒体开始询问这样一个问题：副中心建设到什么程度了？有些自媒体，则开始拿副中心的一些重点发展区域对比北上广深已经成熟的开发区域，得出的结论是“目前看来差距也还是蛮大的嘛”。凡此种种有趣的观点，都可以理解为社会对北京城市副中心建设进度的关心。但如何准确认识副中心目前的发展阶段、未来副中心的发展理念又是什么？这个问题仍然值得深入讨论。
为了让大家对这个话题有更全面和直观的概念，我整理了位于北京城市副中心核心区域的运河商务区最近3年的部分资料和数据，作为讨论素材。至于为什么选择运河商务区作为案例？因为运河商务区是北京城市副中心建设的“先行区、示范区”，也是目前较为成型、已现轮廓的产业聚集区域，具有足够的典型性。换言之，读懂了这个区域的发展逻辑，应该看出城市副中心整体的发展理念。
运河商务区的定位：高端商务主要承载地、城市框架核心起步区、大国首都运河金融城
运河商务区在许多官方报道里被描述为“北京城市副中心金融和高端商务功能的主要承载地和拉开城市框架的核心起步区”，这透露了至少两个信息：一，北京城市副中心与金融、高端商务有关的功能将主要聚集在运河商务区，是为“主要承载地”；二，城市副中心的城市建设将首先从运河商务区起步、同时运河商务区在副中心的建设规划里定位于中心圈层，也就是“核心起步区”。就区域具体功能而言，很多报道也将运河商务区称为“运河金融城”、大国首都的“金融+总部经济”产业承载区。
把以上三个主要定位简单“翻译”一下，运河商务区需要发挥的作用有以下三点：
o 作为城市基建的核心启动区域，率先搭建出副中心的基本框架；
o 作为对外招商引资的主要平台，吸引尽可能多的目标机构入驻；
o 作为运河金融城，重点发展“金融+总部经济”两大类产业。
那么，这三方面的工作各自进展如何呢？具体来看一下数据。
城市建设：基础架构初步成型
观察运河商务区的基础设施建设进展，道路建设完成数量、核心启动区已完工建筑面积两个指标应该重点关注。
道路建设完成数量，反映的是区域内的交通便利度和路网密度，毫无疑问是商务区基础设施建设最重要的数据之一。
从图表可以看出，在2019年到2021年间，运河商务区的道路建设完成数量保持了一个快速增长的状态，2020年同比2019年增长50%，2021年同比2020年再增长100%，呈现加速态势。截止2021年底，区域内的完工道路总长度已经达到5262.88米。考虑到运河商务区是一个规划相对紧凑的区域，这个道路数目和长度应该说是比较可观，这也意味着区域内的公路交通动脉已经基本打通。再考虑到未来多年内副中心的建设投资力度还将保持每年千亿量级，这里很可能成为未来北京道路密度最高、交通最发达的地区之一。
第二个推荐关注指标是“核心启动区已完工建筑面积”。
运河商务区由核心启动区、新城金融服务园区、0101街区三大区域组成，核心启动区，顾名思义是最早启动建设、居于枢纽位置的区域。核心启动区已完工建筑面积，反映的是其产业承载空间的建设进度。从数据来看，2019-2021年间，运河商务区大致保持着小幅加速的建设节奏，目前累计建成规模413.55万平方米，关键基础设施及公共服务项目大部分已基本完工。
从这两个数据可以看出，运河商务区在过去3年的相当一部分精力投入到了区域道路、产业空间的建设之中（2021年建成道路数目达到2019年的3倍！），用政府文件的话来说就是“拉开了城市框架”。
当然，说到城市建设，一百个数据，可能也不如一张图片生动。
上面这张图片拍摄于2021年春，已经成体系的运河商务区建筑群（没错，对应上面数据中的已完工建筑面积：p）与通州标志性的燃灯塔形成现代与古典的和谐奏鸣。这样一个层次丰富而古今融合的城市天际线，可能将成为一张独特的北京城市副中心名片。
招商工作：持续高效，招商主力
如果说上一部分的基础建设数据，主要反映的是运河商务区的建设投资力度，那么接下来这一部分的数据，则更多反映该区域的招商能力情况。
在花费相当时间整理出下面这个表格后，运河商务区的招商工作会给人一个怎样的印象呢？绝非轻轻松松，贵在坚持推进。
这个列表可以解读的角度很多，这里仅选取一个比较有代表性的企业来让大家感受一下招商工作的特点：上图标红的文字，记录了运河商务区引入中国首家外商独资货币经纪公司——上田八木货币经纪（中国）有限公司——历时三年所花费的努力：在2019年，运河商务区被正式明确了“国际财富管理中心”的定位，但还没有标志性企业入驻；2020年，与上田八木的对接开始，同年9月银保监会批准上田八木货币经纪（中国）有限公司筹备；2021年，上田八木货币经纪（中国）有限公司正式成立、入驻运河商务区开业。从一个功能概念定位，到有实质意义的行业标杆公司入驻开业，运河商务区在这个案例里最终用3年时间形成了招商落地的闭环。
不熟悉招商工作特点的朋友，可能不是很能想象这种历时三年的招商马拉松意味着什么：三年间，园区和企业的各自情况、有关政策、对接人员可能都发生了重大变化，而能够一步步把“定位”、“筹备”的不确定性变成“入驻开业”的确定性，这其中需要的政策连贯性、招商持续性都必须相当的稳定如一，而抓住机会一锤定音的能力也不可或缺。上田八木有关负责人曾对外表示，公司对项目经历了疫情的影响、“在各种困难中仅用一年就获得了开业批复”感到印象相当深刻。事实上，参考国内同行可比的正常速度，上田八木这一案例的落地之迅速也创下了某种记录。在这个例子里，运河商务区在招商方面的持续恒心和高效果断均令人印象深刻。
单个案例讲完，再来看看更宏观的数据。
区域内企业数量，是反映招商工作成果、商业繁荣程度比较直观的指标之一。从2019年到2021年，运河商务区注册企业数量从9733家变为15863家（2020年新增2291家、2121年新增3839家，增长显著）。值得一提的是，这并不是数字的简单堆砌，含金量肉眼可见：其中包含了外资企业90家、经市科委认定的各持证高新企业58家、总部企业48家、金融企业266家，不乏全国棉花交易市场、上田八木、首钢基金、阳光出行、四季沐歌、普华永道、安塔卫等重点机构。
而这张图表就更有意思了。作为“两区”（国家服务业扩大开放综合示范区、中国(北京)自由贸易试验区）建设的重要承载地，运河商务区在2021年入库的重点外资项目达到45个，而同时期整个城市副中心的入库数目也只有60个——这也就意味着，运河商务区入库的重点外资项目占整个北京城市副中心总量的75%，其功能定位中的“北京城市副中心金融和高端商务功能的主要承载地”目标已经初步兑现。
金融+总部经济：税收结构见真章
最后这两组数据，单个看，可能印象不深。但要是连着看，就很值得琢磨。
首先是一组税务数据。从2019年到2021年，运河商务区的税务收入从29.9亿元增长到了48.9亿元，复合年均增长率CAGR约在28%左右。这一税收增长速度，在经济开发区里处于什么区间？不妨参考一下上海浦东新区的一组数据。
根据公开信息，上海浦东在1993年的税收是12.28亿元，到2019年达到3754亿元，26年间增长305倍，复合年均增长率CAGR在25%左右。换言之，如果运河商务区能够保持住当前28%的年均复合增速，参考2019年浦东贡献了上海税收收入近30%的体量，未来运河商务区对首都经济贡献的想象空间非常巨大。
那接下来你或许会感兴趣的是：这样的税收增长速度，是如何实现的？答案并不是通过房地产开(mai)发(di)完成的——在这三年里，运河商务区甚至完成了税收结构的一个重大调整。
房地产开发相关的税收来源，从2019年占运河商务区整体纳税额的79%降低到2021年的28.4%，与之相对应的是总部经济的税收占比从2019年的6%翻了将近7倍达到41.17%、而金融行业的税收占比从13%也将近翻了3倍达到33.27%。
这说明什么？说明运河商务区对自身“金融+总部经济”的产业定位，是认真的。
恰好最近留意到一个新闻，根据某独立研究机构的最新数据，全国大城市中有13个城市的土地财政依赖度超过100%，其中最高的两地超过140%。
虽然各地情况不同不宜简单对比，但也足以说明即使是在2022年的当下，房地产行业对政府税收而言是多么难以抗拒的easy money!能够顶着土地财政诱惑、防着新冠疫情冲击，还能完成税收结构的调整、逐步成为“金融+总部经济”产业驱动的“运河金融城”，运河商务区看起来真的做到了——或者至少，这是一个好的开始。
观察数据的逻辑：趋势才是重点
我在此前很多的视频和文章里反复强调过的一个观点是，观察北京城市副中心的建设和发展，不可急在一时，不可限于一隅。某种意义上，副中心最有价值的观察角度正在于，它可能是把脉未来中国经济、社会发展思路的一个窗口。回看当代中国经济的两个代表之作：深圳的设计方案，源自改革开放之初的思路；浦东的模式初稿，借鉴了20世纪90年代的国际经验；而北京城市副中心的未来开发，植根的是gdp全球第二、外商直接投资全球第一的中国经济和社会实践。每一个时代，都会有时代的作品；北京城市副中心，或许就是这一代的中国城市发展试验田。
正因为如此，在分析纷繁数据的时候，看清趋势的能力无疑是重要的。
在成为北京城市副中心以前，通州显然不是北京的经济高地、人才高地、资源高地，和京内京外已开发成熟的区域严格来说没有可比性，因此也正如一些自媒体所指出的那样，通州在很多反映存量的数据上落后简直是预料之中。但既然如此，国家为何不选择一个已经高度成熟的区域来做“北京城市副中心”而要选择通州呢？
或许是因为，一个新的发展思路，恰恰需要避开已经基本定型的发展区域，才能充分展现其全部的潜力——正如突破窠臼的深圳模式没有诞生于广州老城、后起之秀的浦东新区难以规划在浦西徐汇，肩负着全新使命的北京城市副中心也必然有自己的发展逻辑。
那么从运河商务区的脉络梳理出发，这样的逻辑应该也逐渐清晰了：
北京城市副中心的基础设施建设，一定是最新理念下的最高标准；
北京城市副中心的产业招商逻辑，一定是愿景相融中的精准匹配；
北京城市副中心的经济成长模式，一定是高质量与包容性的平衡。
毕竟，城市副中心受到全社会的广泛关注和开始大规模建设，也不过6年而已。
仅仅6年而已。（完）
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