增收不增利的万科，手里还有多少牌可打？

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2021年，房地产行业震荡调整，即便是头部企业，经营仍然受到很大挑战。

3月30日晚间，万科发布2021年年度报告。年报显示，万科去年全年实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。典型的增收不增利。

3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上的第一句话就是：“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样”。

除了检讨的态度外，郁亮本人也有实际的行动。据万科2021年度报告，董事会主席郁亮主动放弃了2021年度全部奖金，个人薪酬也大幅降低，领取的税前报酬为154.7万元，比2020年少了一千多万，降幅约九成。

数据显示，2021年是万科成立以来第三次净利润下滑，此前两次分别是1995年、2008年。2008年万科净利润同比下滑16.7%至40.3亿元，但主要受计提存货跌价准备的影响，彼时万科房地产业务的结算毛利率为28.15%。

已取消集团合伙人层级

郁亮称，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟。

郁亮对关键数据的下降分析认为，净利润下降主要源于毛利率下降，公司2021年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，其中开发业务毛利总额同比减少189亿元。此外，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元；对部分资产计提减值而减少净利润约26亿元。

会上，郁亮进一步从管理和业务两个方面解读原因。“尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但万科未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。”而毛利率下降是财务层面的主要影响因子。

他表示，管理方面的问题是，万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生重要影响。

关于2022年的战略规划，郁亮表示，万科今年的工作任务有八个字"止跌企稳，稳中提升"，以实现营业收入和净利润的企稳回升。

他表示，当下有利于市场稳定的政策措施不断出台，且房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。“经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。”

郁亮认为，任何计划和目标都需要靠人去干，一切事在人为。最为重要的举措是，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。“期待明年给大家交上合格的答卷。”

与此同时，为提振市场信心，万科推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案。公司将在未来三个月内择机开展20亿至25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.77亿元。

万科手里还有牌

不可否认，2021年是当之无愧的地产寒冬，万科也受大势波及，销售额同比下滑10.8%，共计6277.8亿元。

然而，万科2021年的销售费用却逆势上涨了20.42%，高达128亿元。对此，万科解释认为是推广费用和销售佣金增加导致的。过去房企通用的“销售费用换销售额”模式已经不再适用。

更让人揪心的是，这股房地产市场低迷情绪已蔓延至2022年。今年前两个月万科实现合同销售面积 395.8 万平方米，合同销售金额 649.7 亿元，同比大幅下降41.4%和44.3%。

克而瑞研究指出，规模房企2021年度目标平均完成率不到90%。虽然目前政策面有缓和、有好转的趋势，但短期内市场下行压力仍然较大，三、四月份市场能否回暖有待观望。

当然万科手里依然有不少牌可打。郁亮透露，现在万科手里有一亿平方米的在建资源，4000万平方米左右的土地资源项目储备，还有几百万平方米的旧改项目，加起来基本上可以满足万科未来2-3年的开发需要。

此外，万科还有7100亿的已售未结收入，是2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时间内，将构成万科盈利的重要支撑。

与此同时，经营类业务正在逐步形成盈利的蓄水池。未来以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。以上海七宝万科广场为例，万科原始投资到现在增值161%，差不多有35亿左右的利润。

除了上述举措，据港交所文件显示，万科子公司万物云向港交所递交招股说明书，拟在主板市场上市。

数据显示，万科直接持有6亿股内资股，持股占比57.12%，万科通过各全资附属公司万倾、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源拥有的合共6060万股内资股，持股占5.77%，因此，万科于万物云拥有权益并有权行使合共约62.89%的投票权。

年报显示，在物业服务方面，“万物云”在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%；在长租公寓方面，泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入同比增长193%。

在物流仓储方面，纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡等知名机构战略投资。此外，在商业板块，印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，这将是万科长期增长的源动力。

券商仍然看好万科

资料显示，郁亮出生于1965年，在1990年加入万科。是万科创始人王石认可的接班人。

在万科干满122个月后，2004年，郁亮以万科总经理的身份，正式掌管公司实际事务。2010年，郁亮实现了目标：以1081亿元的销售额，超越所有对手，成为了全球最大的住宅销售公司。

2014年6月，郁亮在媒体上公开发文《我国楼市进入“白银时代”》。据此万科定下来的大方向是：多留现金少拿地，准备过冬。可看当时郁亮已经预见了房地产市场的巨大变化。

2017年，郁亮正式从王石手中接过万科。2018年，郁亮带领万科重新出发时，三四线楼市的繁荣，也已经进入尾声。这一年，房地产风向转变之下，郁亮喊出“活下去”的口号。行业领军企业的万科都开始喊活下去了，这对当时的市场震动很大。

如今，万科真的是要为“活下去”而努力了。业绩会过后，#万科已取消所有高管层级# 词条迅速登上微博热搜榜第一的位置，网友议论纷纷。有网友表示，“地产行业龙头都开始压成本了，其他的中小公司更难” 、“公司不挣钱，要高管有屁用”，还有网友直言，“说白了就是公司已经养不起不干活的人了”。

这些怨气，实际上已经反映在了二级市场的真金白银上。

“如果短期买万科股票，就要做好被套牢的准备。”在“持有万科A，是个什么样的体验”这个话题下面，投资者对于万科的哀怨情绪，早已经不是新鲜事了。

令投资者伤心的还有，万科今年曾一度没稳住房企A股总市值老大的地位。3月11日收盘时，总市值1935亿元的万科A，被总市值1942亿元的保利赶超了。这是保利上市以来的市值巅峰时刻，也是其首次摘下市值桂冠的一天。

2022年2月9日，郁亮万科内部召开的主题为“敢拼才会赢”的年会上，将这一次的房地产行业称作“黑铁时代”，倡导全体万科人“节衣缩食”。

不过券商们依旧看好万科。数据显示，最近90天内共有20家机构给出评级，其中买入评级16家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为24.82。证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。

参考资料：

《“黑铁时代”万科的危与机：净利腰斩，郁亮道歉，高管上前线》 来源：齐鲁壹点

《净利润滑坡，郁亮降薪九成，万科的教训和代价》来源：界面新闻

《万科交了80亿学费》来源：市界