也迪律师说法：未能及时办理过户手续能否排除法院对房屋的强制执行

紫金财经11月9日消息 在房屋买卖过程中，为了规避国家税费，降低购房成本，买卖双方时常会约定五年后办理房屋过户手续。但是该约定却存在巨大的风险。

根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。因此，在房屋买卖中，未办理过户登记不发生物权变更的效力，也就意味着，买方并没有取得房屋的所有权。那么在这种情况下，如果卖方因为与第三人之间的纠纷，导致所售卖房屋被法院查封并执行，买方能否排除法院的强制执行呢？

根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条： 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此，只有满足上述四个条件才能排除法院的强制执行，而为了规避国家税费，降低购房成本，约定五年后办理房屋过户手续是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。最高院民一庭《民事审判指导与参考》明确指出，案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，为规避国家税费，约定五年后办理房屋过户手续，未能在债权人申请法院查封房屋之前办理过户手续，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的"非因买受人自身原因未办理过户登记”。

综上所述，为规避国家税费，未能及时办理过户手续并不能排除法院对房屋的强制执行。作为房屋买卖合同的买方，在签订完购房合同后应该及时按合同约定履行己方义务并督促卖方及时办理房屋过户手续，更不能为了省一点小钱，签署五年后过户的合同条款，以免给自己带来更大的损失。（作者：万银律师毕业于北京大学，法学学士，现任北京也迪律师事务所合伙人律师。）